9月19日，據(jù)知情人士透露，碧桂園旗下“16騰越02”債券展期方案已獲表決通過。這意味著碧桂園旗下9只計(jì)劃展期的境內(nèi)債已全部成功展期3年，涉及金額約為150億元。
9月18日，融創(chuàng)中國發(fā)布公告稱，境外重組方案獲得債權(quán)人會(huì)議高票通過，預(yù)計(jì)融創(chuàng)通過債轉(zhuǎn)股消減債務(wù)總額將超過45億美元。
而在四天前，遠(yuǎn)洋集團(tuán)也提出將對(duì)境外債務(wù)進(jìn)行展期或重組，以應(yīng)對(duì)當(dāng)前的流動(dòng)性壓力。
對(duì)此，鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉表示，近期，不少房企境外、境內(nèi)債務(wù)重組成功，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說是個(gè)好消息。這有利于緩解房企短期內(nèi)到期債務(wù)的壓力，避免“出險(xiǎn)”，也有助于房企保持正常經(jīng)營活動(dòng)，將精力集中在“保交樓”上。
碧桂園9只境內(nèi)債展期3年，涉及金額約150億元
短短一個(gè)多月的時(shí)間，碧桂園境內(nèi)債展期工作便已基本落地。自8月14日起，碧桂園地產(chǎn)旗下11只境內(nèi)債在上交所停牌，這11只債券中還包含了一只私募債“16碧園05”。對(duì)此，碧桂園稱，因近期擬就公司債券兌付安排事項(xiàng)召開債券持有人會(huì)議，后續(xù)將穩(wěn)妥推進(jìn)各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)化解措施。
9月2日，碧桂園旗下首只尋求展期的債券“16碧園05”獲取通過所需的足夠票數(shù)?！?6碧園05”展期方案顯示，碧桂園將于債務(wù)到期后償付利息，債券本金展期3年，首付6%（到期后的第1、2、3個(gè)月分別支付2%的本金），第12個(gè)月支付10%的本金，第24個(gè)月支付15%的本金，30個(gè)月支付25%本金，第36個(gè)月支付剩余44%的本金。除展期之外，碧桂園還提供了增信措施，為這只展期的債券提供了增信措施，增加福建龍巖、山東煙臺(tái)及江蘇沭陽、淮安等地的項(xiàng)目公司股權(quán)質(zhì)押。
首只順利展期的債券“16碧園05”成為碧桂園旗下其他債券展期的范例。
9月11日，包括“21碧地03”“20碧地03”“19碧地03”“21碧地04”“21碧地01”及“21碧地02”在內(nèi)的6只債券展期方案獲表決通過，合計(jì)總額85.2765億元。9月12日，碧桂園旗下“20碧地04”債券展期方案獲表決通過。9月19日的消息顯示，碧桂園旗下“16騰越02”債券展期方案已獲表決通過。這意味著碧桂園旗下9只計(jì)劃展期的境內(nèi)債已全部成功展期，涉及金額約為150億元。
值得關(guān)注的是，9月5日，碧桂園已支付此前應(yīng)于8月7日支付但未支付的兩筆美元債票息。這兩筆債券應(yīng)支付的利息均在30天的支付寬限期內(nèi)。截至目前，碧桂園并未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性違約。
張宏偉認(rèn)為，對(duì)于碧桂園來講，展期大幅度緩解了短期內(nèi)到期債務(wù)的壓力，也有助于碧桂園將精力集中到公司現(xiàn)在重點(diǎn)工作“保交樓”上去。不過，境內(nèi)債務(wù)的展期只能暫時(shí)緩解碧桂園的債務(wù)到期的壓力，影響碧桂園企業(yè)資金面的主要是還是取決于三四線城市的市場(chǎng)基本面是否開始好轉(zhuǎn)。
融創(chuàng)境外重組方案獲通過，消減債務(wù)或超45億美元
9月18日晚，融創(chuàng)中國發(fā)布公告稱，境外重組方案獲得債權(quán)人會(huì)議高票通過。而早在3月28日，融創(chuàng)中國曾發(fā)布公告稱，提出對(duì)90.48億美元的境外債務(wù)重組。
公告顯示，融創(chuàng)將美元債重組中強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券的最高限額，由22億美元上調(diào)至27.5億美元。融創(chuàng)認(rèn)為，這有利于進(jìn)一步優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低債務(wù)規(guī)模及減輕未來的流動(dòng)資金壓力。
按融創(chuàng)此前披露的境外債務(wù)重組方案，大致可測(cè)算出，27.5億美元強(qiáng)制可轉(zhuǎn)債券，加上10億美元可轉(zhuǎn)債以及按照13.5港元價(jià)格轉(zhuǎn)為融創(chuàng)服務(wù)股權(quán)的債務(wù)最多約7.78億美元，即融創(chuàng)通過債轉(zhuǎn)股消減債務(wù)總額合計(jì)將超過45億美元。
在張宏偉看來，這是多方面博弈的結(jié)果?！罢J(rèn)房不認(rèn)貸”、首付比例降低、取消限購等政策組合拳落地，對(duì)于以一二線城市布局為主的融創(chuàng)來講，帶來了銷售復(fù)蘇和回升的機(jī)會(huì)，融創(chuàng)就借機(jī)抓緊與債權(quán)人談判，由此獲得了債權(quán)人的同意。而境外債權(quán)人需要利用市場(chǎng)復(fù)蘇的機(jī)會(huì)盡快拿到本金和利息，盡管重組后的境外債本金和利息會(huì)打折或延期，但在現(xiàn)階段也做了妥協(xié)。
“市場(chǎng)仍然處于多變的復(fù)蘇過程中，融創(chuàng)只能說暫時(shí)獲得了喘息的機(jī)會(huì)，可以短期內(nèi)集中精力放在公司內(nèi)部經(jīng)營上，或者集中精力做好保交樓。此外，也需要有耐心等待市場(chǎng)進(jìn)一步復(fù)蘇好轉(zhuǎn)?！睆埡陚フf。
尋求展期或重組，規(guī)避“出險(xiǎn)”
除著碧桂園、融創(chuàng)積極化債成功，仍有部分房企在化債的路上。
9月15日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)發(fā)布公告稱，鑒于遠(yuǎn)洋集團(tuán)流動(dòng)性緊張的情況，經(jīng)審慎考慮，遠(yuǎn)洋集團(tuán)將暫停其所有境外項(xiàng)下的付款，直至整體資金充足或延期解決方案獲得實(shí)施。遠(yuǎn)洋集團(tuán)將繼續(xù)積極與其相關(guān)持份者包括銀行、債券持有人及金融機(jī)構(gòu)磋商，以展期或重組相關(guān)境外債務(wù)。此次，遠(yuǎn)洋集團(tuán)將暫停支付境外債務(wù)共8項(xiàng)。公開資料顯示，存續(xù)余額為39.2億元。
據(jù)悉，遠(yuǎn)洋在7月份發(fā)布公告，對(duì)“18遠(yuǎn)洋01”債券的兌付風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行提示。隨后，遠(yuǎn)洋對(duì)“18遠(yuǎn)洋01”債券進(jìn)行了展期，展期方案也已獲得債券持有人通過。
遠(yuǎn)洋集團(tuán)方面表示，當(dāng)前，公司未出現(xiàn)任何公開市場(chǎng)違約，境內(nèi)公司債、境外美元債票息均展期成功，并按期兌付展期后的境內(nèi)公司債款項(xiàng)。
張宏偉認(rèn)為，當(dāng)前部分房企面臨的流動(dòng)性壓力不會(huì)在短期內(nèi)得到實(shí)質(zhì)性改善，在境外資本市場(chǎng)基本已經(jīng)喪失“借新還舊”能力。這就考驗(yàn)遠(yuǎn)洋公司債務(wù)管理是否有“果斷決策”能力，主動(dòng)提前尋求展期或者重組，若順利通過，上市主體有望在相當(dāng)長一段時(shí)間內(nèi)避免“出險(xiǎn)”，能保持正常經(jīng)營活動(dòng)，做好“保交樓”工作，力爭保住企業(yè)品牌信用和上市主體信用評(píng)級(jí)，以期在后市尋求新的融資，比如不排除增資擴(kuò)股等動(dòng)作的可能性。
事實(shí)上，自房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入調(diào)整周期后，已經(jīng)有不少房企完成了境內(nèi)外債券的整體展期。比如華夏幸福、富力、融創(chuàng)、奧園等。這些房企通過境內(nèi)外債務(wù)重組后，均給企業(yè)恢復(fù)正常經(jīng)營爭取了時(shí)間。
業(yè)內(nèi)人士表示，除了目前房地產(chǎn)銷售低迷，融資方面的“入不敷出”也是房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)堆積的重要因素。目前債務(wù)重組方式包括 調(diào)整利率、債務(wù)展期、債轉(zhuǎn)股等，都是以時(shí)間換空間，減輕其債務(wù)人的債務(wù)負(fù)擔(dān)，幫助債務(wù)人避免違約，維護(hù)其信用記錄。同時(shí)，讓房企可以專注于經(jīng)營。
新京報(bào)記者 袁秀麗
編輯 武新 校對(duì) 柳寶慶
