新年伊始，就有兩家房企化債迎來新的進(jìn)展。旭輝控股公布了分類化債的方案，正榮地產(chǎn)的化債方案則獲得了債權(quán)人特別小組的支持。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，截至目前，富力、融創(chuàng)、奧園等少數(shù)房企基本完成境內(nèi)外債券重組或展期；龍光、花樣年、時(shí)代、碧桂園等房企基本完成境內(nèi)債券展期，華夏幸福、當(dāng)代、綠地等房企基本完成境外債券展期或重組。
中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水認(rèn)為：“2024年，會(huì)有更多出險(xiǎn)企業(yè)債務(wù)重組取得明顯進(jìn)展，房企風(fēng)險(xiǎn)出清將提速。同時(shí)，部分房企成功債務(wù)重組對(duì)于其他出險(xiǎn)企業(yè)債務(wù)重組和風(fēng)險(xiǎn)化解有較強(qiáng)借鑒意義。在債務(wù)重組方案上，誠意充足、方式多樣有助于債務(wù)重組?！?/p>
旭輝：提供靈活方案
兩家閩系房企的化債方案各有亮點(diǎn)。
根據(jù)旭輝披露，截至2023年6月底，其整體計(jì)息境外負(fù)債總額約為70億美元。那么，在此次化債方案中，旭輝最大的特征就是更具有靈活性。
此次旭輝的境外債重組方案為債權(quán)人提供“短期削債、中期轉(zhuǎn)股、長(zhǎng)期保本降息”的多種選擇，新票據(jù)年限在2-9年不等，目標(biāo)減債規(guī)模約33億-40億美元。此方案將解決其在無擔(dān)保貸款授信、美元計(jì)價(jià)優(yōu)先票據(jù)、優(yōu)先永續(xù)債券、可換股債券項(xiàng)下的境外債務(wù)及相對(duì)應(yīng)的利息。
具體而言，旭輝將把境外債務(wù)轉(zhuǎn)換為無本金削減的純展期（分別以票據(jù)和貸款授信的形式）、小幅本金削減的展期、本金大幅削減的展期以及附帶部分轉(zhuǎn)股的展期，以滿足債權(quán)人不同的偏好和需求。
新債務(wù)工具的票面利率將在2%-4%之間，且大部分都將包括利息遞延機(jī)制，遞延利息將在償還最后一期攤銷分期付款時(shí)或其后一次性支付。上述新債務(wù)工具將與旭輝未來合同銷售掛鉤，意味著到期日可能會(huì)在上述范圍內(nèi)縮短。
對(duì)于化債進(jìn)展，旭輝表示，目前已經(jīng)向協(xié)調(diào)委員會(huì)和債券持有人小組提供了上述全面方案的初步提案。
匯生國際資本總裁黃立沖分析稱：“旭輝的方案通過分類削減債務(wù)本金來減輕債務(wù)負(fù)擔(dān)。這種方式直接減少了債務(wù)總額，對(duì)于債權(quán)人來說可能意味著損失，因?yàn)樗麄兛赡軣o法收回全部的本金。然而，對(duì)于旭輝來說，這樣的方案有助于快速降低財(cái)務(wù)杠桿，改善資產(chǎn)負(fù)債表，從而在一定程度上恢復(fù)市場(chǎng)信心?！?/p>
正榮：保證不削減本金
而正榮化債方案中最大的亮點(diǎn)就是承諾不削減本金。去年11月，正榮地產(chǎn)就公布了境外整體債務(wù)管理方案，要點(diǎn)為：其一，向境外債權(quán)人提出將其境外債務(wù)及應(yīng)計(jì)但未付利息，置換為4個(gè)系列的新美元計(jì)價(jià)的優(yōu)先票據(jù)，期限為4至7年，自2024年1月1日的基準(zhǔn)日起計(jì)算；其二，在重組生效日期，以現(xiàn)金向同意受重組支持協(xié)議條款約束的債權(quán)人支付0.15%的同意費(fèi)用，并向其分配第一系列新票據(jù)中1億美元（如適用）的對(duì)應(yīng)比例份額；其三，以該集團(tuán)的若干資產(chǎn)為新票據(jù)提供擔(dān)保；其四，將集團(tuán)若干資產(chǎn)處置的部分所得款項(xiàng)凈額用于新票據(jù)的特定強(qiáng)制贖回或回購。
正榮化債方案有兩個(gè)核心點(diǎn)，除了不削減本金外，債權(quán)人等待時(shí)間越長(zhǎng)，正榮追加的額外本金就越多，也就是說，如果該方案順利實(shí)施和執(zhí)行的話，債權(quán)人將有可能獲得“本金+追償金+利息”的回報(bào)組合，但是前提是等待時(shí)間足夠長(zhǎng)。
按照目前的進(jìn)展，正榮承諾不削減本金的方案使得其化債步伐更快。目前，正榮稱，2024年1月2日，正榮地產(chǎn)與債權(quán)人特別小組成員訂立重組支持協(xié)議。截至公告日，該債權(quán)人特別小組成員持有約占由公司發(fā)行的優(yōu)先票據(jù)及永續(xù)證券未償還本金總額的26.97%。
一般來說，75%以上債權(quán)人支持是重組計(jì)劃落地的積極指標(biāo)。正榮地產(chǎn)也在公告中懇請(qǐng)所有尚未簽訂重組支持協(xié)議的債權(quán)人盡快加入重組支持協(xié)議。同時(shí)，債權(quán)人獲得同意費(fèi)的截止時(shí)間為2024年1月24日下午5時(shí)（香港時(shí)間）。
“正榮的方案是通過發(fā)行新的美元優(yōu)先票據(jù)來替換現(xiàn)有債務(wù)，而不削減本金。這種方式表面上對(duì)債權(quán)人來說風(fēng)險(xiǎn)較小，因?yàn)樗麄兛梢员３謧鶆?wù)本金不變。對(duì)于正榮來說，這種方案可能有助于延長(zhǎng)債務(wù)的到期期限，降低短期償債壓力。但這種方式并沒有真正減少債務(wù)負(fù)擔(dān)，而是通過債務(wù)重組來改善流動(dòng)性狀況。這可能需要正榮未來支付更高的利息費(fèi)用，增加長(zhǎng)期財(cái)務(wù)成本?！秉S立沖解讀。
“旭輝和正榮提供的兩種方案各有利弊：旭輝的方案可能會(huì)更快地緩解財(cái)務(wù)壓力，但需要債權(quán)人的大幅讓步。正榮的方案可能會(huì)更容易獲得債權(quán)人的接受，但并沒有真正減輕債務(wù)負(fù)擔(dān)，而且可能會(huì)增加未來的財(cái)務(wù)成本。在實(shí)際操作中，每個(gè)方案的效果還會(huì)受到市場(chǎng)條件、公司具體財(cái)務(wù)狀況、債權(quán)人結(jié)構(gòu)和意愿等多種因素的影響。房企在選擇化債方案時(shí)，需要綜合考慮自身的資金狀況、償債能力、市場(chǎng)信譽(yù)以及債權(quán)人的期望等因素，以找到最適合自己的解決方案?！秉S立沖總結(jié)。
房企自身“回血”是關(guān)鍵
化債的核心是以時(shí)間換空間，最終能否成功就看房企在有限的時(shí)間內(nèi)能否“回血”。
為了加強(qiáng)債權(quán)人的信心，旭輝在此次公告中也詳盡披露了其現(xiàn)金流的情況。據(jù)旭輝此次披露，截至2023年6月底，其整體計(jì)息境外負(fù)債總額約為70億美元?，F(xiàn)金流方面，預(yù)計(jì)2023年至2032年期間，旭輝境內(nèi)開發(fā)項(xiàng)目所產(chǎn)生的累計(jì)現(xiàn)金流總額估計(jì)約為1040億元至1150億元。
此外，截至2023年6月底，旭輝擁有的投資性物業(yè)公允價(jià)值為456億元，“公司將考慮根據(jù)市場(chǎng)情況及資產(chǎn)運(yùn)作情況逐步出售部分投資物業(yè)及境外資產(chǎn)，預(yù)計(jì)將額外增加流動(dòng)性約120億元至140億元?！?/p>
基于此，旭輝認(rèn)為，公司可償還境外債務(wù)的累計(jì)現(xiàn)金流總額估計(jì)約為300億元至350億元。
從銷售額來看，2023年1月至11月，旭輝控股累計(jì)合同銷售金額約646.6億元，合同銷售面積約458.87萬平方米，合同銷售均價(jià)約1.51萬元/平方米；公司股東權(quán)益應(yīng)占合同銷售金額約331.7億元。
正榮也在披露化債進(jìn)展后公布了銷售額。公告顯示，2023年全年，正榮地產(chǎn)集團(tuán)連同合營公司及聯(lián)營公司累計(jì)合約銷售金額約153.80億元，合約銷售建筑面積約102.66萬平方米。
從經(jīng)營面來看，出險(xiǎn)房企必須扭轉(zhuǎn)業(yè)績(jī)頹勢(shì)才能最終解決債務(wù)危機(jī)。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，截至目前，富力、融創(chuàng)、奧園等少數(shù)房企基本完成境內(nèi)外債券重組或展期。另外，龍光、花樣年、時(shí)代、碧桂園等房企基本完成境內(nèi)債券展期，華夏幸福、當(dāng)代、綠地等房企基本完成境外債券展期或重組。
目前，根據(jù)近期房企的化債方案，復(fù)合方案對(duì)于債權(quán)人來說更具有吸引力。劉水點(diǎn)評(píng)稱：“房企對(duì)境外債則會(huì)選擇展期或重組方式，特別是重組方案多數(shù)為復(fù)合方案，即同時(shí)提供發(fā)行新票據(jù)、債轉(zhuǎn)股、發(fā)行可轉(zhuǎn)債、削減本金等多種方案，并可提供增加增信措施、支付同意費(fèi)等配套方案以增加對(duì)債權(quán)人的吸引力。境外債重組中債轉(zhuǎn)股和削減本金方式能夠?qū)崿F(xiàn)公司債務(wù)規(guī)模降低，債轉(zhuǎn)股還同步增加凈資產(chǎn)，有利于修復(fù)公司資產(chǎn)負(fù)債表，為公司經(jīng)營基本面好轉(zhuǎn)創(chuàng)造條件?！?/p>
新京報(bào)記者 徐倩
編輯 楊娟娟 校對(duì) 盧茜
