隨著北京新普宅標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，大量的非普通住宅變?yōu)槠胀ㄗ≌?，進(jìn)一步減輕了購房人的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，再加上一些購房者擔(dān)心年后“小陽春”成交走強(qiáng)，部分購房人加快了看房的節(jié)奏。根據(jù)北京市住建委官網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1月份，北京二手房網(wǎng)簽12444套，環(huán)比下降4.0%，同比上漲49.8%。
業(yè)內(nèi)人士表示，受到今年春節(jié)假期的影響，預(yù)計(jì)2月份北京二手房網(wǎng)簽量會(huì)明顯回調(diào)，二手房市場(chǎng)成交將在2月下旬逐漸恢復(fù)。
今年1月份，北京二手房網(wǎng)簽量12444套，環(huán)比下降4.0%。資料圖片
新政后首付比例和貸款利率下降明顯，剛需客戶活躍
鄭女士為首次置業(yè)的剛需客戶，計(jì)劃花費(fèi)約300萬元買一套兩居室。今年1月份，鄭女士看中了豐臺(tái)區(qū)珠江御景一套80平方米的兩居室，但該房源的掛牌價(jià)為320萬元，超過了其心理價(jià)位。鄭女士看好春節(jié)后的市場(chǎng)，其心理價(jià)位有所提升，加上業(yè)主想盡快賣房、在東城區(qū)換房，因此，雙方經(jīng)過多輪溝通，最終以308萬元的價(jià)格成交。該房源從登記到最終成交，只用了兩周的時(shí)間。
這是北京鏈家豐臺(tái)區(qū)珠江御景店商圈經(jīng)理李龍近期接觸到的一個(gè)購房案例。李龍表示，其門店所在片區(qū)主要是剛需盤，受到去年12月中旬北京發(fā)布新政的影響，今年1月份的月度咨詢、帶看和成交方面的數(shù)據(jù)均出現(xiàn)20%左右的提升，成交價(jià)和去年四季度相比基本持平?！敖衲?月份最主要的特點(diǎn)就是新客戶增多了。與去年12月份相比，今年1月份成交節(jié)奏明顯加快，尤其是新增客戶的成交周期較短，出現(xiàn)了從咨詢到成交僅用了一周的剛需客戶，這也促使業(yè)主轉(zhuǎn)化成客戶去置換房屋的比例增加?！?/p>
無獨(dú)有偶，與鄭女士的情況類似，張楠（化名）也是剛需客戶，計(jì)劃買房已有兩年之久，但他在外地有房貸記錄，在北京購房算是二套。張楠的家庭人口較多，需要購買四居室。按照北京之前的貸款政策，140平方米以上的只能貸款兩成，這導(dǎo)致張楠的首付款門檻很高。他在兩年來一直在看房，但并未出手。2023年12月14日，北京出臺(tái)房地產(chǎn)新政，降低首付比例，降低商貸利率，調(diào)整普宅標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)張楠而言，首付降低了。他在今年1月份果斷出手，在回龍觀片區(qū)買下一套四居室。
據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)霍營店店東張少朋介紹，今年1月份簽約的人群基本以剛需為主。其中一類客戶是像張楠這樣有過貸款記錄，但是首次在北京買房，其首付比例和貸款利率下降比較明顯，這部分客戶目前比較活躍；還有一些客戶是因?yàn)楹⒆拥慕逃龁栴}，需要置換到城區(qū)，目前也是成交的主流。
二手房市場(chǎng)延續(xù)“以價(jià)換量”，議價(jià)空間縮小
今年以來，房地產(chǎn)政策持續(xù)寬松，特別是上海、廣州、蘇州等一二線城市開啟限購松綁或者全面松綁。
在此背景下，北京買賣雙方的心態(tài)也出現(xiàn)變化。李龍分析指出，今年1月份，業(yè)主和客戶心理預(yù)期均有所提升。一方面，受到新政出臺(tái)、首付壓力減少等利好消息的影響，不少客戶選擇在這一時(shí)間段首次置業(yè)，他們看好春節(jié)后的市場(chǎng)，期待能在春節(jié)前把房子定下來。另一方面，大多數(shù)業(yè)主心態(tài)穩(wěn)定，少數(shù)業(yè)主調(diào)高了二手房掛牌價(jià)，但從實(shí)際成交情況來看，成交價(jià)保持平穩(wěn)。
“目前，一些業(yè)主出現(xiàn)了惜售的情況，他們想看看春節(jié)后房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況再定，部分客戶也在觀望?！苯鹕珪r(shí)光順義區(qū)東興店店長焦立平說，有一位客戶先后與三套房子的業(yè)主溝通，最終才成交，原因在于，前兩套房子的業(yè)主出現(xiàn)了惜售的情況，價(jià)格不合適。同樣，也有客戶談了兩三輪，還是覺得價(jià)格沒有達(dá)到自己的心理價(jià)位，一直沒有出手買房。
“相比去年12月份，今年1月份個(gè)別片區(qū)房?jī)r(jià)降幅較明顯。買賣雙方議價(jià)的心理差距較大。目前，部分著急變現(xiàn)和同時(shí)間段置換的業(yè)主，下調(diào)房?jī)r(jià)的幅度比較大，部分房源已達(dá)到10%-15%的幅度。在購房人方面，有些撿漏兒心態(tài)的購房者已經(jīng)入手，但大部分購房人還在觀望?！睆埳倥笕缡钦f。
在國貿(mào)商圈方面，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)建外SOHO店商圈經(jīng)理徐海存表示，今年1月份的咨詢量比2023年12月份有所上升，帶看量和2023年12月份相比略微下降。受到春節(jié)假期臨近的影響，購房群體觀望情緒較濃。目前，購房人以換房為主，受置換周期影響，上下半個(gè)月成交平穩(wěn)。在心理預(yù)期方面，購房人擔(dān)心后期房?jī)r(jià)繼續(xù)下降，業(yè)主則受寬松政策影響，議價(jià)空間縮小，心理預(yù)期有所好轉(zhuǎn)。
據(jù)麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1月份北京二手房的議價(jià)空間與2023年12月相比縮小0.2個(gè)百分點(diǎn)，買方在議價(jià)上的強(qiáng)勢(shì)地位有所削弱。但是，今年1月份的議價(jià)空間在最近一年中仍然處于高位，僅次于去年12月份。
麥田房產(chǎn)表示，買方在當(dāng)下市場(chǎng)議價(jià)優(yōu)勢(shì)明顯，二手房市場(chǎng)延續(xù)了2023年12月“以價(jià)換量”的態(tài)勢(shì)，但隨著高性價(jià)比房源的持續(xù)消化，部分業(yè)主的心理預(yù)期在短期觸底，價(jià)格進(jìn)一步下探的空間有限。
此外，今年1月1日起，北京新普宅標(biāo)準(zhǔn)正式執(zhí)行，大量的非普通住宅變?yōu)槠胀ㄗ≌?，進(jìn)一步減輕了購房人的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，再加上一些購房人擔(dān)心年后“小陽春”成交走強(qiáng)，1月份部分購房人加快了看房的節(jié)奏。
業(yè)內(nèi)：受春節(jié)假期影響，2月份二手房網(wǎng)簽量或回調(diào)
值得一提的是，今年1月份，北京二手房掛牌量持續(xù)下降。根據(jù)麥田房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1月份，北京二手房掛牌量和2023年12月相比下降2.5%。對(duì)此，麥田房產(chǎn)指出，原因在于，一是新增掛牌房源經(jīng)歷了去年9-10月的高速增長之后，近幾個(gè)月明顯下滑；二是一些小區(qū)成交價(jià)下滑明顯，部分業(yè)主選擇下架房源、觀望市場(chǎng)走勢(shì)；三是北京實(shí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，大部分置換群體選擇先賣后買，隨著時(shí)間的推移，“賣一買一”加速了房源的去化。
北京市住建委官網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1月份，北京二手房網(wǎng)簽量12444套，環(huán)比下降4.0%，同比上漲49.8%。北京二手房網(wǎng)簽量連續(xù)三個(gè)月超過1.2萬套，成交比較平穩(wěn)。
業(yè)內(nèi)人士表示，今年1月份北京二手房網(wǎng)簽量同比增長主要是受到低基數(shù)效應(yīng)的影響，去年1月份為春節(jié)假期的月份，網(wǎng)簽量明顯低于正常水平。
在價(jià)格方面，據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年1月份，北京二手住房成交均價(jià)環(huán)比仍有小幅下降，但降幅較前期顯著收窄，價(jià)格走勢(shì)總體回穩(wěn)。多數(shù)城區(qū)價(jià)格波動(dòng)幅度回歸正常運(yùn)行區(qū)間，市場(chǎng)預(yù)期維持相對(duì)低位水平。
對(duì)于2月的市場(chǎng)走勢(shì)，徐海存認(rèn)為，今年2月份有近半個(gè)月的春節(jié)假期，假期因素會(huì)在一定程度上影響成交數(shù)據(jù)。最終的買賣成交量，很大程度取決于后期有沒有寬松政策持續(xù)出臺(tái)。
李龍指出，由于今年2月份有春節(jié)假期，二手房成交量會(huì)受到影響。但是，從目前來看，剛需客戶的需求還在持續(xù)釋放，對(duì)春節(jié)后的市場(chǎng)還是很有信心。
麥田房產(chǎn)指出，受春節(jié)假期的影響，預(yù)計(jì)今年2月份二手房網(wǎng)簽量會(huì)明顯回調(diào)，二手房市場(chǎng)成交將在2月下旬逐漸恢復(fù)。近期，廣州和上海相繼發(fā)文放松限購，北京出臺(tái)樓市新政的預(yù)期也在加強(qiáng)，一旦北京調(diào)整現(xiàn)行限購政策，將會(huì)對(duì)“小陽春”形成助力。
新京報(bào)記者 張曉蘭
編輯 武新 校對(duì) 趙琳
