4月最后一天，北京市住房購(gòu)房資格發(fā)生大調(diào)整，這是自2011年北京市實(shí)施限購(gòu)政策以來(lái)，首次在較大范圍內(nèi)對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行優(yōu)化。
4月30日，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市住房限購(gòu)政策的通知》（簡(jiǎn)稱《通知》）顯示，在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上，北京允許已擁有住房達(dá)到限購(gòu)套數(shù)的居民家庭或者成年單身人士，在五環(huán)外新購(gòu)一套住房。其力度相當(dāng)于給所有符合限購(gòu)條件的人增加一次在五環(huán)外購(gòu)房的資格。該《通知》5月1日起執(zhí)行。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，目前北京大約80%的新建商品房成交集中在五環(huán)外，該政策非常利好北京郊區(qū)物業(yè)，特別是改善型物業(yè)。而且政策的利好釋放將會(huì)在較長(zhǎng)周期內(nèi)持續(xù)顯現(xiàn)。
符合條件人群可在五環(huán)外增購(gòu)一套住房
本次主要變化為，已擁有住房達(dá)到限購(gòu)套數(shù)的家庭，在五環(huán)外增購(gòu)1套住房。即：已擁有2套住房的京籍家庭，可在五環(huán)外增購(gòu)1套住房；已擁有1套住房的非京籍家庭，可在五環(huán)外增購(gòu)1套住房。已擁有1套住房的京籍單身人士，可在五環(huán)外增購(gòu)1套住房；已擁有1套住房的非京籍單身人士，在符合限購(gòu)條件要求的前提下，可增購(gòu)1套五環(huán)外住房。
值得關(guān)注的是，據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，目前北京大約80%的新建商品房成交集中在五環(huán)外，而且五環(huán)外新增供應(yīng)和可售庫(kù)存占比也在80%左右。因此，該政策將對(duì)北京新建商品房銷售帶來(lái)更大的利好。對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，政策非常利好北京郊區(qū)物業(yè)，特別是改善型物業(yè)。
“對(duì)于北京樓市來(lái)說(shuō)，五環(huán)外區(qū)域當(dāng)前有較大的去庫(kù)存壓力，北京定向?qū)捤上拶?gòu)措施，有助于樓市需求在這些區(qū)域釋放，有助于這些區(qū)域去庫(kù)存。”鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉如是說(shuō)。
對(duì)于此次限購(gòu)松綁的力度，張大偉表示，相當(dāng)于給了所有符合限購(gòu)條件的人再增加一次購(gòu)房資格，這將促進(jìn)很多購(gòu)房需求的增長(zhǎng)。
“此次政策并未對(duì)原有限購(gòu)條件進(jìn)行調(diào)整，包括五年社保、戶籍等要求并未變化，堅(jiān)持以實(shí)際居住需求為導(dǎo)向，有資格購(gòu)房家庭均為實(shí)際在京工作生活家庭，不引入增量人口。”北京鏈家研究院院長(zhǎng)高原認(rèn)為，北京政策體現(xiàn)精準(zhǔn)施策思路，明確可增購(gòu)一套住房的區(qū)域?yàn)槲瀛h(huán)外地區(qū)，這一要求貼合了當(dāng)前北京市城市發(fā)展的導(dǎo)向，具有較強(qiáng)的精準(zhǔn)性的同時(shí)，也打破了行政區(qū)劃，體現(xiàn)出全局性和總體性的特點(diǎn)，是北京市“因區(qū)施策、精準(zhǔn)施策”調(diào)控思路的直接體現(xiàn)與延伸。
高原還認(rèn)為，此次北京政策有利于城市規(guī)劃落地。在北京城市總體規(guī)劃中，平原新城是承接中心城區(qū)功能、服務(wù)保障首都功能的重點(diǎn)地域。通州城市副中心則更進(jìn)一步，定位于打造北京新“兩翼”與京津冀新增長(zhǎng)極。上述片區(qū)的良好發(fā)展，有利于北京市區(qū)域間平衡，是實(shí)現(xiàn)職住平衡的必由之路。
改善性購(gòu)房群體迎利好
早在2011年，為遏制過(guò)熱的投資投機(jī)行為、合理引導(dǎo)住房需求，北京出臺(tái)《關(guān)于落實(shí)本市住房限購(gòu)政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，自此進(jìn)入樓市限購(gòu)時(shí)代。按照彼時(shí)政策，本市戶籍已婚家庭限購(gòu)2套住房；本市戶籍單身家庭限購(gòu)1套住房；非本市戶籍家庭，在本市沒(méi)有住房且連續(xù)5年（含）以上在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的，限購(gòu)1套住房。
自2023年中共中央政治局會(huì)議定調(diào)要適應(yīng)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。隨后，包括北京在內(nèi)的一二線城市的調(diào)控政策陸續(xù)放松。
“北京作為全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最穩(wěn)定，政策力度最高的城市，從2017年開(kāi)始的調(diào)控政策抑制了市場(chǎng)非理性上漲，基本做到了‘房住不炒’。但過(guò)于嚴(yán)格的政策措施也誤傷了部分真實(shí)的購(gòu)房自住需求?！睆埓髠ケ硎荆瑥?023年9月開(kāi)始，北京“小步快走”優(yōu)化樓市政策，已經(jīng)累計(jì)發(fā)布了8次政策，包括執(zhí)行認(rèn)房不認(rèn)貸、首套房首付比例降至3成、通州雙限松綁、取消“離婚家庭三年內(nèi)不得購(gòu)房”的限制、公積金貸款額度最高可上浮40萬(wàn)元、購(gòu)買改造后的老舊小區(qū)公積金貸款年限增加等。
而從政策影響的角度來(lái)看，高原認(rèn)為，此次政策對(duì)改善性購(gòu)房群體帶來(lái)更多利好。近年來(lái)居民改善自身居住條件需求逐年增加，但基于工作、生活實(shí)際乃至情感因素考慮，部分家庭也希望保留原有住房。同時(shí)，伴隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)與空間布局調(diào)整，北京市部分家庭也出現(xiàn)了“職住分離”的現(xiàn)象，很多居民均有在工作地周邊購(gòu)置住房、減少通勤壓力的需求。當(dāng)前，前述的改善性購(gòu)房者已成為北京住宅市場(chǎng)的主力購(gòu)房群體，此次政策調(diào)整對(duì)于這類群體具有直接和顯著的意義。
業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)其他一線城市將同步跟進(jìn)
限購(gòu)松綁對(duì)于全國(guó)樓市帶來(lái)怎樣的影響？張大偉認(rèn)為，北京房地產(chǎn)調(diào)控依然為全國(guó)最嚴(yán)，北京釋放了五環(huán)外限購(gòu)松綁后，預(yù)計(jì)其他一線城市最近也會(huì)同步，后續(xù)全國(guó)政策繼續(xù)寬松是趨勢(shì)。4月的最后2天，全國(guó)已有超過(guò)11個(gè)城市出臺(tái)了各種政策，預(yù)計(jì)最近全國(guó)還會(huì)有一輪政策寬松。
對(duì)此，張宏偉也表示，北京定向?qū)捤蓸鞘邢拶?gòu)措施，開(kāi)啟京滬深一線城市在限購(gòu)政策上對(duì)郊區(qū)樓市放松購(gòu)房資格、去庫(kù)存的先河，預(yù)計(jì)上海、深圳類似政策很快就會(huì)落地。
高原認(rèn)為，本次政策的利好釋放將會(huì)在較長(zhǎng)周期內(nèi)持續(xù)顯現(xiàn)。改善性群體購(gòu)置住房的目標(biāo)是對(duì)原有居住條件的升級(jí)與改善，選擇面廣、要求多元是這類群體的特點(diǎn)，也決定了他們的購(gòu)房決策周期相對(duì)更長(zhǎng)。加之北京市住房市場(chǎng)價(jià)格長(zhǎng)期穩(wěn)定，購(gòu)房者心態(tài)更加成熟與理智，使得當(dāng)前的市場(chǎng)運(yùn)行體現(xiàn)了更強(qiáng)的長(zhǎng)期性與穩(wěn)定性。因此，此次政策調(diào)整的利好將會(huì)在較長(zhǎng)周期內(nèi)持續(xù)顯現(xiàn)，有利于市場(chǎng)長(zhǎng)期的平穩(wěn)健康發(fā)展。
新京報(bào)記者 袁秀麗
編輯 楊娟娟 校對(duì) 付春愔
