2020年土地的收官之戰(zhàn)以底價(jià)成交收?qǐng)觥?2月30日，在今年北京最后一宗土拍中，遠(yuǎn)洋+中交+平安+保險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)園聯(lián)合體以底價(jià)55.56億元競(jìng)得石景山區(qū)劉娘府地塊。

北京中原市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，今年北京土地市場(chǎng)經(jīng)營性用地共成交60宗地（含2宗集體用地），其中住宅用地48宗，18宗住宅用地底價(jià)成交。與2019年限價(jià)房用地占市場(chǎng)主流不同，2020年非限價(jià)用地達(dá)到37宗。

而從全年土地溢價(jià)率、成交總額、成交土地宗數(shù)仍在上行的情況來看，房企積極拿地的勢(shì)頭不減。

宅地成交48宗，非限價(jià)用地占37宗

12月30日，遠(yuǎn)洋+中交+平安+保險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)園聯(lián)合體以底價(jià)55.56億元競(jìng)得的石景山區(qū)劉娘府地塊。該地塊是采用“限地價(jià)、競(jìng)自持、報(bào)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案”方式出讓，但最終僅獲得一次報(bào)價(jià)，溢價(jià)率為0，遂以底價(jià)成交。該地塊建設(shè)用地面積10.11萬平方米，成交樓面價(jià)35636元/平方米。

對(duì)于拿地者之一的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)來說，曾在石景山開發(fā)過遠(yuǎn)洋山水、遠(yuǎn)洋沁山水，曾是區(qū)域的經(jīng)典之作。對(duì)于遠(yuǎn)洋地產(chǎn)此次拿地，貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩表示，此次為遠(yuǎn)洋年內(nèi)在北京第二次參與取地，為近三年以來第三次在北京取地。今年遠(yuǎn)洋參與的兩宗地塊平均樓面價(jià)在4.5萬-5萬元/平方米，均遠(yuǎn)超2.8萬元/平方米的全市平均樓面價(jià)。

隨著石景山地塊成交，為全年土地市場(chǎng)畫上句號(hào)。據(jù)北京中原市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，今年北京土地市場(chǎng)經(jīng)營性用地共成交60宗地（含2宗集體用地），其中，住宅用地48宗，非限價(jià)用地37宗，限競(jìng)房用地8宗，共有產(chǎn)權(quán)房3宗。18宗住宅用地底價(jià)成交。

中原市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，截至12月28日，北京市土地地出讓金達(dá)到1887.14億元。如果加上今日成交的55.56億元，2020年，北京全年土地出讓金為1942.7億元，同比上漲16.18%。

相比之下，2019年，北京共成交58宗經(jīng)營性用地，其中包含21宗限競(jìng)房用地、14宗共有產(chǎn)權(quán)住房用地、14宗“不限價(jià)”宅地、1宗租賃住房用地以及8宗商業(yè)或其他類多功能用地，總成交金額達(dá)到約1672.10億元。

2020年北京住宅用地成交金額排行榜Top10

圖片來源：中原地產(chǎn)

供應(yīng)密集，石景山地塊頻現(xiàn)底價(jià)成交

今年北京土拍市場(chǎng)始于石景山區(qū)，也終于石景山區(qū)。1月3日，中海以36.5億元競(jìng)得石景山區(qū)一塊不限價(jià)地塊，溢價(jià)率為17.74%。

相比之下，對(duì)于年底溢價(jià)率為0的結(jié)果，有分析人士認(rèn)為，原因之一是劉娘府地塊非住宅用地占比較大，競(jìng)得人需代建基礎(chǔ)教育、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站、托老所、社區(qū)居民委員會(huì)、商業(yè)用房。此外，由于石景山區(qū)域供應(yīng)量過于密集，新房市場(chǎng)幾近肉搏，導(dǎo)致區(qū)域部分樓盤以價(jià)換量。新房市場(chǎng)行情已經(jīng)傳導(dǎo)至土地市場(chǎng)。

從目前來看，石景山已成北京住宅市場(chǎng)新的“紅海”。根據(jù)北京中原市場(chǎng)研究部的數(shù)據(jù)顯示，2年時(shí)間內(nèi)石景山密集成交12宗地，其中住宅9宗，7宗均為非限價(jià)房用地。比如，9月2日，石景山區(qū)北辛安棚戶區(qū)改造B區(qū)土地開發(fā)項(xiàng)目，是一個(gè)不限價(jià)住宅用地，也僅獲得一次報(bào)價(jià)，被中海以69.68億元底價(jià)摘得。

而區(qū)域土地供應(yīng)仍在增加，延期開拍的石景山北辛安地塊在“貨架”上等候多時(shí)，將在2021年1月接受報(bào)價(jià)。

高總價(jià)地塊增多，最高達(dá)79億

事實(shí)上，55.56億元成交的石景山區(qū)劉娘府地塊，也代表了今年北京土地市場(chǎng)的一個(gè)明顯趨勢(shì)，就是總價(jià)高。

也是在今日（12月30日），北京以45.7億元新掛出一宗懷柔區(qū)綜合用地預(yù)申請(qǐng)地塊，名為劉各長村棚戶區(qū)改造土地開發(fā)項(xiàng)目。該地塊中居住部分不設(shè)定房屋銷售限價(jià)及戶型限制要求。

從全年來看，據(jù)北京中原市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，8月3日，中海摘得的亦莊河西不限價(jià)宅地，成為2020年北京土拍總價(jià)最高者，總成交額達(dá)到79億元，溢價(jià)率23%。

值得關(guān)注的是，今年住宅用地成交中，樓面價(jià)最高者為合生創(chuàng)展競(jìng)得的分鐘寺地塊。5月9日，分鐘寺純商品房地塊在經(jīng)歷合生創(chuàng)展、融創(chuàng)、中海、平安等眾多實(shí)力房企多輪角逐之后，由合生創(chuàng)展以72.2億元、26.25%的溢價(jià)率競(jìng)得，樓面價(jià)為6.7萬元/平方米。

而溢價(jià)率最高的地塊則為通州臺(tái)湖綠城地塊。2月18日，北京通州區(qū)臺(tái)湖鎮(zhèn)亦莊新城站前區(qū)地塊出讓。最終，綠城擊敗其他16家房企，以13.48億元的價(jià)格、附加7%的自持面積競(jìng)得該宗地，溢價(jià)率達(dá)到49.78%，成為2020年北京溢價(jià)率最高的成交地塊。

歲末回頭看2020年的土拍市場(chǎng)，在業(yè)內(nèi)人士看來，土地溢價(jià)率、成交總額、成交土地宗數(shù)仍在上行，說明疫情對(duì)土地市場(chǎng)的影響已經(jīng)很小，房企在北京積極拿地的勢(shì)頭不減。

新京報(bào)見習(xí)記者 袁秀麗

編輯 武新 校對(duì) 薛京寧