臨近春節(jié)，北京土地市場迎來重磅地塊出讓。2月2日下午，順義新城第23街區(qū)新國展三期項(xiàng)目地塊（簡稱“新國展三期地塊”）迎來現(xiàn)場競價(jià)，16家企業(yè)組成的11家競買主體參與，最終該地塊由華潤、保利組成的聯(lián)合體以67.77億元總價(jià)競得，且自持商品房面積比例為23%以及異地建設(shè)會(huì)展設(shè)施面積約16.22萬平方米。如果算上會(huì)展設(shè)施18億元的建設(shè)資金，該地塊實(shí)際總成交價(jià)為85.77億元。
競拍規(guī)則復(fù)雜也難擋房企拿地?zé)崆?/strong>
相比于以往北京土地市場的競拍規(guī)則，今天出讓的新國展三期地塊較為特殊，競拍規(guī)則較復(fù)雜，除了競總價(jià)、競自持外，還要競拍異地建設(shè)會(huì)展設(shè)施面積。但是由于地塊性質(zhì)、位置以及周邊交通、配套等因素，并未阻擋開發(fā)商拿地的熱情。
資料顯示，該地塊位于順義新城第23街區(qū)，土地面積約10.51萬平方米，規(guī)劃建筑面積約26.29萬平方米，起始價(jià)50.2億元。競拍現(xiàn)場，包括金茂、金輝、保利+華潤、平安、華發(fā)、萬科、融創(chuàng)、中糧、金隅聯(lián)合體、綠城、首開、金地、旭輝聯(lián)合體、中交、招商聯(lián)合體等16家企業(yè)組成的11家競買主體參與，陣容可謂相當(dāng)“壯觀”。
不同于以往地塊先競總價(jià)，該地塊先競拍異地建設(shè)會(huì)展設(shè)施面積，幾分鐘內(nèi)，便達(dá)到約16.22萬平方米的上限，后轉(zhuǎn)入競總價(jià)環(huán)節(jié)。此后經(jīng)過多輪舉牌，首開、金地、旭輝聯(lián)合體以67.77億元觸及總價(jià)上限，溢價(jià)率35%，后轉(zhuǎn)入自持面積競拍環(huán)節(jié)。最終在第75輪，保利、華潤聯(lián)合體以自持商品房面積23%的比例拿下該地塊。
值得關(guān)注的是，根據(jù)地塊文件，競得人并不參與會(huì)展設(shè)施的具體建設(shè)工作，而是按照11100元/平方米的單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)向政府交納相應(yīng)的建設(shè)資金。計(jì)算下來，約16.22萬平方米的會(huì)展設(shè)施面積，其建設(shè)資金接近18億元。也就是說，該地塊總的土地成交價(jià)為85.77億元，超過2020年中海以79億元拿下的北京總價(jià)最高地塊（即亦莊河西區(qū)地塊）。
那么，上述順義新城地塊樓面價(jià)如何？貝殼研究院高級分析師潘浩表示，刨除建設(shè)資金成本及自持面積，可售商品住宅及商業(yè)綜合樓面價(jià)為46529元/平方米。
業(yè)內(nèi)稱“地塊可塑性較強(qiáng)”，挑戰(zhàn)亦存
復(fù)雜的競拍規(guī)則，自持以及異地配建，地塊總價(jià)、樓面價(jià)并不低，開發(fā)商拿地?zé)崆闉楹稳绱烁撸繕I(yè)內(nèi)人士分析，主要原因是地塊性質(zhì)、所在位置以及周邊交通配套等優(yōu)勢明顯。
潘浩分析，該地塊位于地鐵15號線花梨坎站附近，中糧祥云小鎮(zhèn)南側(cè)，同時(shí)中糧祥云小鎮(zhèn)周邊已形成良好的生活配套設(shè)施及居住氛圍。從地塊本身來看，21.4萬平方米的規(guī)劃建面及2.5的容積率，且不限價(jià)，是北京少有的具備良好質(zhì)素的商品住宅用地，地塊可塑性較強(qiáng)。
中指研究院土地事業(yè)部高級分析師孫超也認(rèn)為，雖然地塊距離市區(qū)較遠(yuǎn)，但是緊鄰地鐵，出行方便，配套設(shè)施也相對齊全，且地塊本身較為優(yōu)質(zhì)，給開發(fā)商留下了足夠的操作空間。
但是，即便優(yōu)勢明顯，85.77億元的實(shí)際總地價(jià)，對于開發(fā)商來說，亦存在挑戰(zhàn)。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，地塊周邊3個(gè)新房項(xiàng)目在售，共有產(chǎn)權(quán)房近期在售價(jià)格在2.7萬元/平方米，限競房5.3萬元/平方米，別墅1200萬元/套。在二手房方面，以中糧祥云小鎮(zhèn)生活區(qū)為例，掛牌113套，平均售價(jià)5.3萬元/平方米。該地塊從樓面價(jià)來看，與當(dāng)前住宅市場價(jià)格較為接近，未來打造高端產(chǎn)品提升利潤空間的可能性較大。
合碩地產(chǎn)機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，在整個(gè)中央別墅區(qū)的板塊里面，過去基本以低密度的別墅產(chǎn)品為主力供應(yīng)，前幾年有一部分70/90（即90平方米以下戶型占到70%）的限競房產(chǎn)品，欠缺一些大平層類的產(chǎn)品供應(yīng)。對于早期購買別墅的家庭來說，經(jīng)過十到二十年的居住周期，可能面臨著家庭成員的成長，成員的增多，大家庭和小家庭之間分離式的居住需求變化，在老房子周邊去購置相對應(yīng)的高品質(zhì)住房產(chǎn)品，是中央別墅區(qū)相對迫切、核心的一個(gè)改變。
“該地塊可能承載的需求，首先是地緣性的改善需求，另外還有部分中產(chǎn)家庭因中央別墅區(qū)的國際化教育而產(chǎn)生的居住需求，以及對于好的居住品質(zhì)、居住環(huán)境等產(chǎn)生的其他外來需求。”郭毅如是說。
北京土拍規(guī)則或?qū)⒏佣嘣?/strong>
雖然競拍規(guī)則復(fù)雜，但是也意味著北京土拍規(guī)則正在以多元化、多方式展開。
潘浩表示，房企在開發(fā)住宅用地的同時(shí)，將更多融入?yún)^(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展，承擔(dān)部分公共設(shè)施建設(shè)的責(zé)任。結(jié)合當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展特征，土拍形式可以多種多樣，該地塊的競拍即為一次嘗試，未來其他區(qū)域是否還有類似土拍要求，將持續(xù)跟進(jìn)。
事實(shí)上，自2020年開始，北京的土拍規(guī)則已在發(fā)生變化，在成交的住宅地塊中，不限價(jià)地塊占比超過七成，且去年底推出的新型“共有產(chǎn)權(quán)商品房”地塊，更是引發(fā)諸多熱議。
去年12月31日，《關(guān)于北京市海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)樹村棚戶區(qū)改造B-1南地塊R2二類居住用地等3宗地塊國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓補(bǔ)充公告》發(fā)布后受到社會(huì)廣泛關(guān)注。按照規(guī)定，該類地塊上住宅產(chǎn)品五年內(nèi)不得出售，購房人購買時(shí)只需要支付個(gè)人比例的房款，五年后可以再上市交易，到時(shí)政府只按產(chǎn)權(quán)比例收回原值房款。不過，此后上述3宗地塊交易被暫停。
北京資深地產(chǎn)評論人澤龍表示，預(yù)計(jì)在低拐點(diǎn)溢價(jià)率的情況下，競拍自持面積將在北京土地市場再次出現(xiàn)。結(jié)合近期北京“撤地”情況，節(jié)后的宅地出讓預(yù)計(jì)將迎來新的競拍方式。
新京報(bào)記者 饒舒瑋 段文平
編輯 楊娟娟 校對 李項(xiàng)玲
