近日，物業(yè)行業(yè)可謂熱鬧非凡。華潤(rùn)萬(wàn)象生活10.37億元再吞祥生物業(yè)，成為截至目前物業(yè)領(lǐng)域的“并購(gòu)之王”。另一邊，萬(wàn)物云敲鐘上市，成為物業(yè)行業(yè)甚至是整個(gè)港股年內(nèi)最大的IPO。
兩大物業(yè)巨頭同時(shí)“出手”，上市后的萬(wàn)物云與華潤(rùn)萬(wàn)象生活“同臺(tái)競(jìng)技”，“物企一哥”之爭(zhēng)將愈演愈烈。在物業(yè)行業(yè)格局風(fēng)云變化之際，誰(shuí)將在未來(lái)的物業(yè)版圖上稱雄？
新晉并購(gòu)?fù)跄骘L(fēng)“撿漏”
今年以來(lái)，物業(yè)領(lǐng)域的大型收并購(gòu)幾近“腰斬”，有能力接盤的“白武士”越來(lái)越少。
據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，物企之間的收并購(gòu)共有17筆，收購(gòu)方包括華潤(rùn)萬(wàn)象生活、碧桂園服務(wù)、南都物業(yè)、旭輝永升服務(wù)等，總收購(gòu)金額超82億元。
在為數(shù)不多的收并購(gòu)案中，華潤(rùn)萬(wàn)象生活無(wú)疑成為了今年物業(yè)收并購(gòu)領(lǐng)域中的佼佼者。在此次收購(gòu)祥生物業(yè)之前，華潤(rùn)萬(wàn)象生活年內(nèi)斥資約36億元，先后完成了對(duì)禹洲物業(yè)、中南物業(yè)及九洲物業(yè)的收購(gòu)，新增在管面積7285萬(wàn)平方米。若加上此次新收購(gòu)的祥生物業(yè)，年內(nèi)華潤(rùn)萬(wàn)象生活收購(gòu)金額逼近46億元，占據(jù)今年物業(yè)行業(yè)收購(gòu)金額的半壁江山。
據(jù)華潤(rùn)萬(wàn)象生活在9月28日發(fā)布的公告顯示，此次擬收購(gòu)的祥生物業(yè)主要從事基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)、業(yè)主增值服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)及車位銷售代理服務(wù)業(yè)務(wù)，擁有的在管面積、合約面積以及在途面積分別為逾2350萬(wàn)平方米、1480萬(wàn)平方米、110萬(wàn)平方米，主要分布在浙江省、安徽省及江蘇省等多個(gè)地區(qū)。
根據(jù)2022年中報(bào)顯示，華潤(rùn)萬(wàn)象生活物業(yè)管理服務(wù)在管建筑面積為2.61億平方米。若此次收購(gòu)祥生物業(yè)成功，華潤(rùn)萬(wàn)象生活在管面積將再次新增2350萬(wàn)平方米。
由于祥生控股處于“錢緊”狀態(tài)中，賣子求生或許在意料之內(nèi)。而華潤(rùn)萬(wàn)象生活在此時(shí)選擇收購(gòu)，可謂是在市場(chǎng)的低谷期“撿漏”。按照祥生物業(yè)2021年經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的稅后溢利1.05億元以及收購(gòu)代價(jià)10.37億元計(jì)算，該筆收購(gòu)給出的PE（市盈率）大約9.88倍。而此前2021年的物業(yè)收并購(gòu)案中標(biāo)的的PE大多為10-20倍。
在今年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，華潤(rùn)萬(wàn)象生活董事局主席李欣曾坦言，此前物業(yè)行業(yè)處于上升風(fēng)口期，資本市場(chǎng)估值比較高，頭部企業(yè)在規(guī)模擴(kuò)張上也比較激進(jìn)，企業(yè)收并購(gòu)的整體溢價(jià)會(huì)更高一些，那個(gè)階段，華潤(rùn)萬(wàn)象生活在物業(yè)收并購(gòu)層面沒有特別的成就。到了2021年下半年，房地產(chǎn)行業(yè)下行，物業(yè)板塊的整體估值也隨之呈下行態(tài)勢(shì)，同時(shí)大量的標(biāo)的在市場(chǎng)上明顯增多。
華潤(rùn)萬(wàn)象生活內(nèi)部把2022年定位為“規(guī)模擴(kuò)張年”，2022年全年計(jì)劃獲取第三方的管理面積將超過(guò)1億平方米，而收并購(gòu)就是外拓的重要渠道之一。
對(duì)于此次收購(gòu)祥生物業(yè)的動(dòng)機(jī)，華潤(rùn)萬(wàn)象生活也在公告中透露：“收購(gòu)事項(xiàng)將增加本集團(tuán)在浙江省、安徽省等地區(qū)的管理濃度，提高市場(chǎng)影響力，擴(kuò)大服務(wù)范圍，提升區(qū)域協(xié)同價(jià)值?！?/div>
誰(shuí)是未來(lái)的“物企一哥”？
隨著萬(wàn)物云于9月29日成功登錄港交所，華潤(rùn)萬(wàn)象生活、萬(wàn)物云、碧桂園服務(wù)三大巨頭“同臺(tái)競(jìng)技”。從市值來(lái)看，截至9月29日收盤，59家上市物企總市值達(dá)3467.01億元。其中，華潤(rùn)萬(wàn)象生活總市值排名第一，總市值達(dá)612.99億元；萬(wàn)物云總市值排名第二，總市值達(dá)537億元；碧桂園服務(wù)以356.83億元的總市值位居第三。
從在管面積來(lái)看，根據(jù)2022年中報(bào)，排名前三位的企業(yè)為碧桂園服務(wù)、萬(wàn)物云、雅生活服務(wù)，在管面積分別為8.43億平方米、8.4億平方米、5.29億平方米。在規(guī)模中，萬(wàn)物云與碧桂園的“位次之爭(zhēng)”更加激烈，雙方的差距也逐漸縮小。
而華潤(rùn)萬(wàn)象生活目前在在管面積的排名中暫列第八位，相對(duì)滯后，這也是華潤(rùn)萬(wàn)象生活加大力度“跑馬圈地”的原因之一。對(duì)此，華潤(rùn)萬(wàn)象生活在今年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上重申，其目標(biāo)是在“十四五”期間進(jìn)入物業(yè)管理的第一梯隊(duì)，在管面積超過(guò)4億平方米。
從營(yíng)收來(lái)看，按照營(yíng)收規(guī)模，碧桂園服務(wù)以200.55億元繼續(xù)蟬聯(lián)營(yíng)收榜第一，是第二名雅生活的2.65倍。而萬(wàn)物云今年上半年的營(yíng)收規(guī)模為143.5億元，與碧桂園服務(wù)相比還有一定差距。
從盈利能力來(lái)看，以2022年中期凈利潤(rùn)數(shù)據(jù)作為比較，碧桂園服務(wù)以27.52億元的凈利潤(rùn)再奪榜首；雅生活服務(wù)以11.49億元的凈利潤(rùn)排名第二；華潤(rùn)萬(wàn)象生活位列第三，凈利潤(rùn)為10.3億元；而萬(wàn)物云的凈利潤(rùn)暫時(shí)落后，為9.07億元。
由此可見，從市值、營(yíng)收、盈利等多方面指標(biāo)來(lái)看，萬(wàn)物云、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、碧桂園服務(wù)等各有優(yōu)勢(shì)，也各有短板。此外，以“物業(yè)+商管”為優(yōu)勢(shì)模式的龍湖智創(chuàng)生活仍然在等待上市，而隨著幾大物企巨頭在港股市場(chǎng)“同臺(tái)打擂”，未來(lái)，“物企一哥”花落誰(shuí)家值得期待。
新京報(bào)記者 徐倩
編輯 武新 校對(duì) 柳寶慶
