新京報(bào)記者了解到，為預(yù)防和減少房屋租賃合同糾紛，促進(jìn)房屋租賃市場健康發(fā)展，北京市第二中級人民法院與北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會加強(qiáng)“府”“院”聯(lián)動，建立聯(lián)合發(fā)布典型案例長效機(jī)制，定期選取房屋租賃合同糾紛中的典型案例予以發(fā)布。
新京報(bào)記者從北京二中院獲悉了5個(gè)典型案例，這些案例聚焦“當(dāng)事人一方違約后，對方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失擴(kuò)大”這一主題，對守約方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任進(jìn)行分析和提示，以期實(shí)現(xiàn)規(guī)范指引、源頭治理、減少糾紛的效果。
承租人搬出后出租人未及時(shí)收回房屋致?lián)p失擴(kuò)大，法院：出租人自擔(dān)損失
基本案情：2021年5月11日，趙某與甲公司簽訂《房屋租賃合同》，承租甲公司涉案檔口用于經(jīng)營麻花制作及冰激凌銷售。后趙某擅自搬離涉案檔口，并將部分設(shè)施設(shè)備遺留在涉案檔口中。2021年6月，趙某提起訴訟，要求解除合同，并由出租方賠償各項(xiàng)損失等。
甲公司提出反訴，要求趙某返還涉案檔口并支付欠付租金及占有使用費(fèi)。經(jīng)審理查明，涉案檔口并未上鎖，趙某在一審?fù)徶忻鞔_表示放棄檔口內(nèi)的所有設(shè)施設(shè)備，但法院釋明后，甲公司未及時(shí)收回涉案檔口。
裁判結(jié)果：法院生效判決認(rèn)為，承租人趙某沒有合同解除權(quán)，其擅自搬離涉案檔口的行為構(gòu)成違約，其未與出租人辦理檔口交接，視為承租人未交還租賃標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)支付合同解除前的租金及合同解除后的占有使用費(fèi)。關(guān)于支付占有使用費(fèi)期間，雖然趙某沒有合同解除權(quán)，但其明確表達(dá)了不再繼續(xù)履行合同的意思并搬離涉案檔口，甲公司認(rèn)可趙某承租的檔口并未上鎖，雖然趙某在涉案檔口內(nèi)遺留部分物品，但趙某在2021年11月4日的庭審中明確表示放棄涉案檔口內(nèi)的所有物品。
此時(shí)，甲公司作為守約方，應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失擴(kuò)大，及時(shí)收回涉案檔口。甲公司在趙某明確表示放棄涉案檔口所有物品且有能力控制涉案檔口的情況下，未及時(shí)收回，客觀上放任了損失的擴(kuò)大，其不得就此后擴(kuò)大的損失請求賠償。法院考慮甲公司收回涉案檔口亦需要一定時(shí)間，酌情確定趙某應(yīng)當(dāng)參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)向甲公司支付一定房屋占有使用費(fèi)，之后的檔口空置損失屬于甲公司未采取適當(dāng)措施導(dǎo)致的擴(kuò)大損失，法院不予支持。
要點(diǎn)提示：在承租人已經(jīng)實(shí)際搬離租賃標(biāo)的物并明確表示放棄租賃標(biāo)的物內(nèi)物品所有權(quán)的情況下，出租人應(yīng)當(dāng)及時(shí)收回租賃標(biāo)的物，防止損失擴(kuò)大，否則，不得就擴(kuò)大的損失請求賠償。
出租人以承租人未依約辦理交接手續(xù)要求其繼續(xù)付房租，法院:不支持
基本案情：劉某將涉案房屋出租給薛某作為居住使用。因薛某未按時(shí)支付租金達(dá)到合同約定的解約條件，劉某于2021年9月3日向薛某發(fā)出解除通知書，并要求薛某于9月10日之前搬離涉案房屋。后雙方協(xié)商未果，薛某于9月17日搬離涉案房屋并微信告知劉某，但未按要求與劉某辦理房屋交接手續(xù)。劉某以薛某未辦理房屋交接手續(xù)為由一直未收回涉案房屋，直到訴訟期間在法庭主持之下才于2022年2月份對涉案房屋進(jìn)行交接。
現(xiàn)劉某提起訴訟，要求薛某支付2022年2月之前的房租及占有使用費(fèi)。薛某抗辯稱其已經(jīng)于9月17日搬離涉案房屋，不應(yīng)支付之后的房租或占有使用費(fèi)。
裁判結(jié)果：法院生效判決認(rèn)為，在劉某明確要求解除合同并要求薛某搬離涉案房屋的情況下，薛某已經(jīng)實(shí)際搬離涉案房屋并及時(shí)告知劉某，雖然雙方未辦理交接手續(xù)，但劉某作為守約方，亦應(yīng)當(dāng)在薛某搬離后采取適當(dāng)措施防止損失擴(kuò)大，及時(shí)收回涉案房屋。其以薛某未依約交接為由拒絕收回涉案房屋，客觀上放任了損失的擴(kuò)大，其不得就擴(kuò)大的損失請求賠償。據(jù)此，法院綜合考慮薛某未與劉某辦理正式交接的事實(shí)以及應(yīng)當(dāng)給予劉某合理的收回房屋的時(shí)間，對于薛某應(yīng)當(dāng)支付的房屋占有使用費(fèi)予以酌情確定。對于劉某主張的過高的房屋占有使用費(fèi)，系劉某未采取適當(dāng)措施導(dǎo)致的擴(kuò)大的損失，法院不予支持。
要點(diǎn)提示：在出租人明確要求解除合同并要求承租人搬離租賃標(biāo)的物的情況下，如承租人已實(shí)際搬離且將搬離的情況告知出租人，即使未依約辦理交接手續(xù)，出租人亦應(yīng)當(dāng)及時(shí)收回租賃標(biāo)的物，防止損失擴(kuò)大。
因房屋未達(dá)到收房標(biāo)準(zhǔn)拒絕收房，法院：出租人應(yīng)依約或依法主張損失賠償
基本案情：張某承租朱某涉案房屋用于居住使用，因張某未按時(shí)交付租金達(dá)到合同約定的解除條件，朱某于2022年1月12日向張某發(fā)出解除通知，要求張某騰退涉案房屋并支付拖欠的房租和占用費(fèi)。后張某繼續(xù)占用涉案房屋，朱某遂提起訴訟，要求張某騰退涉案房屋并支付拖欠租金和占用費(fèi)等。一審法院經(jīng)審理，于2022年10月30日作出判決：解除雙方合同，張某騰退涉案房屋并支付拖欠的租金以及實(shí)際騰退涉案房屋之前的占有使用費(fèi)。一審判決作出后，張某先后通過微信和短信的方式4次聯(lián)系朱某，要求于2022年11月30日交還涉案房屋，但朱某均不予理會。2022年11月30日，張某將涉案房屋騰空，并再次聯(lián)系朱某進(jìn)行交接，但朱某仍然置之不理。二審中，朱某稱因房屋未達(dá)到合同約定的收房標(biāo)準(zhǔn)，故不同意接收房屋。
裁判結(jié)果：法院生效判決認(rèn)為，朱某作為守約方，在張某已將涉案房屋騰空并多次通知返還房屋的情況下，應(yīng)當(dāng)及時(shí)收回涉案房屋以防止損失繼續(xù)擴(kuò)大，如果其認(rèn)為尚未達(dá)到合同約定的收房標(biāo)準(zhǔn)，可以通過另行主張損失的方式解決，而不能一味拒絕收房，否則其不得就擴(kuò)大的損失請求賠償。法院給予朱某一定的合理收房時(shí)間，參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)，酌情確定張某應(yīng)當(dāng)向朱某支付的房屋占用費(fèi)金額，之后的房屋空置損失屬于朱某沒有采取適當(dāng)措施導(dǎo)致的擴(kuò)大損失，其無權(quán)要求張某賠償。
要點(diǎn)提示：出租人起訴要求承租人騰退房屋，如承租人同意騰退，出租人應(yīng)及時(shí)收回房屋，防止損失擴(kuò)大。如出租人認(rèn)為租賃標(biāo)的物未達(dá)到收房標(biāo)準(zhǔn)，可依約或依法向承租人主張違約損失賠償，而不能僅以此為由拒絕收房。
法院：承租人搬離房屋后，出租人不能以雙方對違約責(zé)任未達(dá)成一致為由拒絕收房
基本案情：2019年11月，乙公司承租甲公司房屋用于經(jīng)營。2022年5月23日，乙公司以疫情導(dǎo)致其經(jīng)營困難為由向甲公司發(fā)送解除函，要求解除合同、由甲公司收回租賃場地，并自行搬離涉案房屋。甲公司回函表示乙公司不享有法定或約定解除權(quán)，不同意解除合同，但為了降低損失，甲公司對外發(fā)布招租廣告。2022年7月1日，甲公司繼續(xù)向乙公司催繳租金。2022年7月16日，甲公司以乙公司逾期付款構(gòu)成根本違約為由向其發(fā)送《解除通知函》，要求解除合同、返還租賃標(biāo)的物并承擔(dān)違約責(zé)任。后雙方因?qū)`約責(zé)任承擔(dān)未達(dá)成一致未進(jìn)行交接。
裁判結(jié)果：法院生效判決認(rèn)為，在乙公司違約后，甲公司作為守約方亦負(fù)有避免損失擴(kuò)大的義務(wù)，應(yīng)盡快收回房屋，依據(jù)在案證據(jù)可見，甲公司明確知曉乙公司已于2022年5月搬離，并開始對外招租，其應(yīng)盡快收回房屋避免損失擴(kuò)大，否則應(yīng)就擴(kuò)大的損失自行承擔(dān)責(zé)任。法院綜合合同履行情況、過錯情況，根據(jù)公平和誠信原則，酌情確定乙公司向甲公司支付的租金金額。
要點(diǎn)提示：房屋交接與違約責(zé)任承擔(dān)并不矛盾，在承租人明確表示不履行合同的情況下，出租人可以就合同解除的違約責(zé)任承擔(dān)等問題另行主張解決，但不能僅以雙方就違約責(zé)任承擔(dān)未達(dá)成一致為由拒絕收房，否則不得就擴(kuò)大的損失主張賠償。
出租人違約致合同目的不能實(shí)現(xiàn)，承租人未及時(shí)返還房屋仍需支付租金
基本案情：2018年12月4日，陳某與甲餐廳簽訂《房屋（攤位）租賃合同》，約定陳某將涉案房屋出租給甲餐廳用于經(jīng)營餐飲。合同簽訂后，陳某向甲餐廳交付了涉案房屋，甲餐廳向陳某支付了2019年1月1日至2019年12月31日的租金。后因陳某明確表示無法協(xié)助甲餐廳辦理經(jīng)營所需要的相關(guān)證照，導(dǎo)致甲餐廳無法經(jīng)營。雙方確認(rèn)2019年甲餐廳實(shí)際經(jīng)營時(shí)間1個(gè)月左右，甲餐廳實(shí)際占用涉案房屋至2021年3月?，F(xiàn)甲餐廳提起訴訟，要求陳某返還2019年的全部租金。
裁判結(jié)果：甲餐廳向陳某支付了2019年度的租金，但是由于陳某無法配合甲餐廳在涉案房屋重新辦理營業(yè)執(zhí)照以及食品經(jīng)營許可證，導(dǎo)致甲餐廳2019年實(shí)際僅使用涉案房屋1個(gè)月左右。租金系租賃標(biāo)的物使用價(jià)值的對價(jià)，對于因出租方原因?qū)е鲁凶夥綄?shí)際無法使用租賃物的期間，出租方應(yīng)當(dāng)將相應(yīng)的租金退還給承租方。但是另一方面，承租人如果認(rèn)為因出租人的原因無法使用租賃房屋，導(dǎo)致其合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，其作為守約方，亦需及時(shí)采取措施，防止損失擴(kuò)大。在陳某無法協(xié)助甲餐廳辦理相關(guān)證照的情況下，甲餐廳仍然一直占用涉案房屋，亦需支付基本的房屋占用費(fèi)用。綜合考慮上述情形，法院酌情確定陳某應(yīng)當(dāng)退還甲餐廳2019年度的部分租金。
要點(diǎn)提示：在出租人違約導(dǎo)致租賃目的無法實(shí)現(xiàn)的情況下，承租人作為守約方亦需及時(shí)主張權(quán)利，包括采取適當(dāng)措施防止損失擴(kuò)大。如果承租人既不解除合同，又不返還租賃標(biāo)的物，仍需支付一定的租金或占有使用費(fèi)。
新京報(bào)記者 慕宏舉 編輯 楊海 校對 劉越
