2月23日，北京市住建委發(fā)布《關于規(guī)范本市保障性租賃住房租金管理工作的通知（征求意見稿）》（以下簡稱“意見稿”）?！耙庖姼濉币员本┦蟹课葑赓U管理規(guī)定為基礎，結合北京市保障性租賃住房（簡稱“保租房”）發(fā)展的實際，堅持市場化方向，簡化管理程序，提出保租房租金確定、租金備案、租金調整等具體要求。
業(yè)內分析指出，北京市住房城鄉(xiāng)建設委牽頭起草上述“意見稿”十分必要，也很及時。隨著未來該通知的出臺和實施，也將對其他城市產生借鑒意義。
保租房可根據朝向、樓層、裝修、配備等實行差異化定租
據悉，2022年，北京市政府辦公廳印發(fā)了《北京市關于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施方案》（京政辦發(fā)〔2022〕9號）（簡稱“9號文”），提出大力發(fā)展保租房，加快解決新市民、青年人等群體住房問題?！笆奈濉逼陂g，北京市計劃通過新建、改建、盤活閑置住房轉化等方式，建設籌集保租房40萬套（間），部分項目已陸續(xù)投入運營。在此背景下，北京市住建委對已運營項目進行調查研究，從租金管理環(huán)節(jié)提出管理意見，進一步完善保租房政策體系。
此次的征求意見稿是以北京市房屋租賃管理規(guī)定為基礎，結合北京市保租房發(fā)展的實際，堅持市場化方向，簡化管理程序，提出保租房租金確定、租金備案、租金調整等具體要求。
其中，在租金確定上，保租房項目租金由持有運營單位確定，且應當低于同地段同品質市場租賃住房評估租金。市場租金水平由持有運營單位委托專業(yè)房地產估價機構評估確定，可分別評估確定同類型同品質市場租金水平，分為成套住宅、公寓、宿舍三類；備案程序方面，保租房租金備案全程網上辦理，持有運營單位在管理系統(tǒng)中提交相關依據材料，平臺自動即時備案，提高工作效率。
“意見稿”明確，保租房持有運營單位委托專業(yè)房地產估價機構對租金進行評估，房地產估價機構應當根據項目住宅型、公寓型、宿舍型分類設計情況，以及同一項目房屋不同品質的實際，分別評估確定同類型同品質市場租賃住房評估租金。同戶型、面積相當的房屋，可根據朝向、樓層、個性化裝修裝飾、家具家電配備等因素，實行差異化定租；住宅型保租房租金按照每月每建筑平方米計價，公寓型和宿舍型保租房租金按照每月每間計價。
而在租金漲幅方面，“意見稿”指出，北京市保租房采取市場化運營，租金可隨市場變化調整；持有運營單位可動態(tài)調整保租房項目備案租金，項目備案租金上漲的，年度漲幅應低于項目周邊同地段同品質市場租賃住房租金漲幅，且不高于5%。持有運營單位調整項目備案租金后，應按照本通知規(guī)定在服務平臺重新提交備案，調整后的備案租金價格仍應低于市場租賃住房評估租金。
政策“打補丁”完善租金細則，北京保租房形成閉環(huán)
清華大學建筑學院可持續(xù)住區(qū)研究中心聯合主任孔鵬指出，2021年7月，國務院辦公廳在“關于加快發(fā)展保租房的意見”中提出，保租房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低于同地段同品質市場租賃住房租金，準入和退出的具體條件、小戶型的具體面積由城市人民政府按照保基本的原則合理確定。其中，以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，這條政策比較好執(zhí)行。租金方面，低于同地段同品質市場租賃住房租金。到2022年，北京“9號文”指出，合理確定租金，保租房項目租金應當低于同地段同品質市場租賃住房租金水平，其中，利用企事業(yè)單位自有土地建設的保租房，應在同地段同品質市場租賃住房租金的九折以下定價。但是這條政策比較難執(zhí)行，當時也并未出臺相關細則，現在隨著保租房的逐漸入市，必然需要把相關細則補充清楚。
“此次補充文件相當于把之前關于租金應用落地的操作方法做了具體的說明，相當于實施細則，把之前的政策變得有操作性，比如用什么平臺來管理、怎么定價、如何調整等問題，都有章可循，因此，從這個角度來講，此次的征求意見稿還是具有很大意義的。此外，該意見稿加強了平臺管理的內容，保租房畢竟是給新市民和青年人提供的保障性房屋，不可能走純市場化的道路，國家也在金融、REITs等方面給了不少補助性政策，由此也意味著保租房方面真正、徹底地形成了閉環(huán)?！笨座i表示。
孔鵬進一步指出，我國在制定政策上越來越從容，越來越有章法，比如，保租房剛開始時，讓市場先跑一段，今年開始，隨著保租房項目的陸續(xù)上市，把政策“補丁”打上，這是一件好事，由此可以保證保租房是在一個受政府監(jiān)管的體系中運作，而且獨立第三方的評估也很有意義。
“這里有一個潛在邏輯，如果供應的保租房低于市場的50%，意味著會拉低市場的平均租金；如果保租房供應量規(guī)模上去之后，那市場的平均租金就不可能快速上揚，這可以起到‘定海神針’的功效，因為現在房價較高，如果租金再快速上揚，那么新市民和青年人的生活以及新型城鎮(zhèn)化，包括高質量城市發(fā)展帶來的產業(yè)、要素壓力就很大，從這一層面上分析，保租房不僅僅只是解決住的問題，它還有平抑租金的意義，現在把細則補充之后，就更為完整了。”孔鵬如是說。
北京住房租賃管理走在前列，對其他城市有借鑒意義
北京房地產中介行業(yè)協會秘書長趙慶祥指出，保租房既有保障性質，又堅持市場化運營，是近兩年大力發(fā)展的租賃住房類型。此次北京市住建委牽頭起草“意見稿”十分必要，也很及時，文件出臺后將對進一步做好保租房項目租金管理，規(guī)范項目持有運營單位租金評估等工作發(fā)揮重要的作用。
首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長、北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池認為，該政策旨在規(guī)范保租房項目租金管理及其持有運營單位租金評估、確定等工作，使保租房項目的租金確定、租金漲幅及備案程序等有章可循，既提高了管理效率，也促進了保租房市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
趙秀池進一步表示，北京市率先推出保租房租賃管理通知，對其他城市起到表率作用，有一定借鑒意義，預計其他城市也會陸續(xù)推出相關規(guī)定。
“北京的住房租賃管理一直走在全國前列，包括率先出臺《北京市住房租賃條例》等，這次制定保租房租金管理的通知也是較早的。此外，在起草過程中，北京參考了上海、杭州等城市的做法。隨著該通知的出臺和實施，也將對其他城市產生借鑒意義?！壁w慶祥如是說。
新京報記者 張曉蘭
編輯 楊娟娟 校對 柳寶慶
