作為“廈門三劍客”之一的象嶼地產(chǎn)終于殺入了上海市中心，摘得上海今年第一批次首輪供地中最為核心的地塊。
近年來，“背靠”廈門國企，象嶼地產(chǎn)擴張步伐明顯加快。尤其是在上海，象嶼地產(chǎn)去年的拿地金額超百億元。從近三年來看，其在上海的拿地金額已超過300億元。
據(jù)象嶼地產(chǎn)發(fā)布的2023年債券中期報告顯示，2023年上半年，象嶼地產(chǎn)實現(xiàn)銷售收入6.38億元，較上年同期下降76.81%；當期利潤總額虧損2.54億元，歸屬于母公司股東的凈利潤虧損2.83億元。
那么，在行業(yè)深度調(diào)整之際，象嶼地產(chǎn)的擴張戰(zhàn)略是什么？如何繼續(xù)其“以利潤為中心”的發(fā)展定位呢？
殺入上海市中心
3月15日，在上海今年第一批次首輪供地中，位置最為核心的靜安區(qū)中興社區(qū)C070202單元283-22地塊（簡稱“靜安區(qū)中興社區(qū)地塊”）毫無疑問是當天的熱門地塊，吸引了招商蛇口、保利、象嶼地產(chǎn)和上海城建4家實力房企參拍。
靜安區(qū)中興社區(qū)地塊位于靜安內(nèi)環(huán)內(nèi)，周邊都是城市更新項目，屬于寸土寸金的內(nèi)環(huán)內(nèi)。該地塊的建筑規(guī)模為1.95萬平方米，其中住宅建筑規(guī)模為1.82萬平方米，建筑限高調(diào)整至80米，含歷史風貌建筑。
基于靜安區(qū)中興社區(qū)地塊的先天優(yōu)勢，4家房企現(xiàn)場競爭激烈。經(jīng)過26輪競價角逐，該地塊到達最高限價15.53億元，最終招商蛇口不愿意接受最高限價之后的競高品質(zhì)等環(huán)節(jié)，宣布棄權(quán)。在搖號環(huán)節(jié)，象嶼地產(chǎn)以15.5億元拿下該地塊，溢價率為10%。
據(jù)悉，靜安區(qū)中興社區(qū)地塊起始價為14.12億元，設(shè)房地聯(lián)動價公寓12.5萬元/平方米、風貌別墅價格為18萬元/平方米；該地塊周邊項目住宅價格為12.1萬元-13.3萬元/平方米，風貌別墅價格為18萬元-21萬元/平方米。
象嶼地產(chǎn)以往更多的操盤經(jīng)驗主要來自位于嘉定、虹橋、奉賢等地塊，多集中在五大新城，靜安區(qū)中興社區(qū)地塊也是象嶼地產(chǎn)重倉上海以來最為市中心的地塊。
上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦表示：“這宗地塊在操盤上存在一定的難度和挑戰(zhàn)，主要是風貌別墅，中興社區(qū)打造什么樣的風貌能夠取得歷史文化、產(chǎn)品品質(zhì)和市場認可度的多贏，比如一些硬性的技術(shù)性指標要求等，開發(fā)起來是否有壓力，約20萬元/平方米的單價未來市場接受度如何，這些都是需要綜合考量的。另外，招商蛇口在風貌別墅方面是比較有開發(fā)經(jīng)驗的，但是其在競品質(zhì)環(huán)節(jié)棄權(quán)了，可能也是基于開發(fā)難度和成本等因素的考量?！?/p>
利潤承壓待解
作為大型國企廈門象嶼集團有限公司（簡稱“廈門象嶼集團”）的全資子公司，象嶼地產(chǎn)可謂是含著“金鑰匙”出生的國企。
象嶼地產(chǎn)目前尚未上市，且未發(fā)布2023年全年業(yè)績。在2023年債券中期報告中，象嶼地產(chǎn)闡述，作為廈門市地方國企，公司整體堅持穩(wěn)健運營理念，因此在拿地等方面與頭部房企相比相對較保守。最近三年，公司新增拿地總數(shù)為26宗。
同時，根據(jù)中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2023年，象嶼地產(chǎn)拿地金額106億元，位于百強房企拿地排行榜第23位；尤其在其重倉的上海，近三年，象嶼地產(chǎn)已經(jīng)斥資超300億元，對于擴張的需求可見一斑。另外，另據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2023年，象嶼地產(chǎn)的銷售規(guī)模達到425.1億元，位列百強房企銷售榜單第35位，排名上漲了21位。
象嶼地產(chǎn)表示，目前，公司在廈門象嶼集團內(nèi)定位為利潤中心，對于規(guī)模的考量較少，主要考量盈利情況，因此發(fā)行人存在較多非并表項目。考慮到歷史房地產(chǎn)開發(fā)項目去化情況良好以及為了保持公司整體規(guī)模，發(fā)行人開始積極參與土拍，較好地解決了或因房屋銷售面積大于新增土地儲備面積造成庫存面積持續(xù)減少的問題。
據(jù)象嶼地產(chǎn)發(fā)布的2023年債券中期報告顯示，2023年上半年，象嶼地產(chǎn)實現(xiàn)銷售收入6.38億元，較上年同期下降76.81%；當期利潤總額虧損2.54億元，歸屬于母公司股東的凈利潤虧損2.83億元；房地產(chǎn)銷售毛利率比上年同期下降41.95%，資產(chǎn)負債率為79.18%。
象嶼地產(chǎn)在中期報告中也解釋稱：“對于主要原因系公司項目結(jié)轉(zhuǎn)周期差異所致。”對此，上海房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向新京報記者表示：“去年中期虧損主要是結(jié)轉(zhuǎn)周期的原因，預估其全年的利潤會錄得同比增長。”
上述人士進一步表示：“目前，象嶼地產(chǎn)仍然堅持以利潤為中心的發(fā)展導向，控風險第一，利潤第二，規(guī)模第三。近年來，象嶼地產(chǎn)確實有一個規(guī)模提速的過程，而上海正是其重點布局的方向。”
在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整之際，對于正處于規(guī)模擴張中的房企，如何平衡規(guī)模、利潤、負債三者之間的關(guān)系？上海易居智庫研究總監(jiān)嚴躍進建議，企業(yè)適當要關(guān)注房地產(chǎn)市場調(diào)整的情況，在做規(guī)模的時候，注重成本把控，時刻監(jiān)測債務數(shù)據(jù)和現(xiàn)金流數(shù)據(jù)，增大監(jiān)測有助于動態(tài)做平臺。
新京報記者 徐倩
編輯 武新 校對 柳寶慶
