從3年前的試點(diǎn)到如今的常態(tài)化發(fā)行，基礎(chǔ)設(shè)施REITs向前邁了一大步。近日，國(guó)家發(fā)展改革委對(duì)外發(fā)布《關(guān)于全面推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行的通知》(發(fā)改投資〔2024〕1014號(hào)，下稱“1014號(hào)文”)。
“1014號(hào)文”有諸多創(chuàng)新，在涉房方面，不止保租房，還有市場(chǎng)化的租賃住房，豐富了租賃住房底層資產(chǎn)的多樣性；對(duì)于消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行擴(kuò)大化解釋，解決了綜合體項(xiàng)目的申報(bào)難題。
行業(yè)范圍再擴(kuò)大、資金使用松綁
2020年，基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)正式啟動(dòng)。2021年6月21日，首批9個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目掛牌上市。
2021年的6月份，《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》（發(fā)改投資〔2021〕958號(hào)，簡(jiǎn)稱“958號(hào)文”）發(fā)布，其中試點(diǎn)行業(yè)共9大類，保障性租賃住房被納入進(jìn)來(lái)。
2023年3月，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目申報(bào)推薦工作的通知》（發(fā)改投資〔2023〕236號(hào)，簡(jiǎn)稱“236號(hào)文”），將商業(yè)類消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施納入進(jìn)去。其中提到，優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。
國(guó)家發(fā)改委最新發(fā)布的“1014號(hào)文”，行業(yè)范圍再次擴(kuò)容，增加了“養(yǎng)老設(shè)施”。
不僅如此，在行業(yè)細(xì)分中，還進(jìn)行了內(nèi)容的完善與創(chuàng)新。其中，在租賃住房方面，擴(kuò)圍至四大類型；在消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施方面，明確規(guī)定與消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施物理上不可分割、產(chǎn)權(quán)上歸屬于同一發(fā)起人（原始權(quán)益人）的酒店和商業(yè)辦公用房，可納入項(xiàng)目底層資產(chǎn)。
除了行業(yè)范圍的新增與完善外，在資金使用上也進(jìn)行了松綁。
在此前的“236號(hào)文”中，關(guān)于回收資金的規(guī)定，其中指出，基礎(chǔ)設(shè)施REITs凈回收資金應(yīng)主要用于在建項(xiàng)目、前期工作成熟的新項(xiàng)目（含新建項(xiàng)目、改擴(kuò)建項(xiàng)目）；其中，不超過(guò)30%的凈回收資金可用于盤(pán)活存量資產(chǎn)項(xiàng)目，不超過(guò)10%的凈回收資金可用于已上市基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的小股東退出或補(bǔ)充發(fā)起人（原始權(quán)益人）流動(dòng)資金等。
最新的“1014號(hào)文”則規(guī)定，凈回收資金主要用于在建項(xiàng)目、前期工作成熟的新建（含改擴(kuò)建）項(xiàng)目和存量資產(chǎn)收購(gòu)；用于補(bǔ)充發(fā)起人（原始權(quán)益人）流動(dòng)資金等用途的凈回收資金比例不超過(guò)15%。
ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)趙然表示，本次政策放寬了回收資金使用的限制，意味著原始權(quán)益人在資金分配和使用上將擁有更大的靈活性和自主權(quán)。同時(shí)，通知允許將不超過(guò)15%的凈回收資金用于補(bǔ)充發(fā)行人（原始權(quán)益人）的流動(dòng)資金。這意味著，原始權(quán)益人擁有更大的自主選擇空間，這一變化將顯著增強(qiáng)資金使用的靈活性，也將進(jìn)一步增加市場(chǎng)的活躍度。
市場(chǎng)化租賃住房也可發(fā)行REITs
值得關(guān)注的是，新規(guī)里面，不止保租房、公租房，更增加了由專業(yè)機(jī)構(gòu)自持、不分拆單獨(dú)出售且長(zhǎng)期用于出租的市場(chǎng)化租賃住房項(xiàng)目，以及專門(mén)為園區(qū)入駐企業(yè)提供配套服務(wù)的租賃住房項(xiàng)目。
中國(guó)REITs聯(lián)盟執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)王剛表示，租賃住房去掉了“保障性”幾個(gè)字，是一個(gè)很大的突破。相對(duì)而言，保租房租金受到限制，而市場(chǎng)化的租賃住房空間更大，租金上漲不受限制，可以支撐更高的估值。賣(mài)不掉的商品房，未來(lái)可以往租賃住房的方向轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)盤(pán)活。
自從2021年7月份保租房被納入基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)范圍，目前已有5只保租房REITs上市。今年5月份，保租房REITs啟動(dòng)擴(kuò)募工作，華夏北京保障房REIT、華夏基金華潤(rùn)有巢REIT、紅土創(chuàng)新深圳安居REIT先后官宣開(kāi)啟擴(kuò)募。
在二級(jí)市場(chǎng)中，保租房REITs的表現(xiàn)較為亮眼，5只保租房REITs自上市以來(lái)漲幅在兩位數(shù)。
趙然表示，將租賃住房REITs的底層資產(chǎn)類型劃分出四大類型，進(jìn)一步豐富了底層資產(chǎn)的多樣性，為市場(chǎng)提供了更加全面的選擇。其中，保障性租賃住房，滿足新市民、青年人的剛需人群需求；公租房，滿足兜底性保障人群需求；市場(chǎng)化長(zhǎng)租房，符合從“有其居”到“優(yōu)其居”的市場(chǎng)需求變化，滿足改善型和更高層次租住需求人群；園區(qū)配套型長(zhǎng)租公寓，強(qiáng)調(diào)了居住是為產(chǎn)業(yè)服務(wù)的特性，滿足產(chǎn)城融合發(fā)展的需要。
一位長(zhǎng)租公寓負(fù)責(zé)人告訴記者，從試點(diǎn)到常態(tài)化，說(shuō)明政府鼓勵(lì)公募REITs的發(fā)行，流程、環(huán)節(jié)、要求都做了適當(dāng)?shù)姆潘?，發(fā)行更加靈活、寬松，對(duì)于物業(yè)資產(chǎn)評(píng)估、存量資產(chǎn)盤(pán)活都有積極影響。但是，具體哪些市場(chǎng)化的租賃住房能申報(bào)REITs，還需要更多操作細(xì)則落地。
商業(yè)消費(fèi)底層資產(chǎn)優(yōu)化，解決“綜合體”申報(bào)難題
“1014號(hào)文”里面也對(duì)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施的底層資產(chǎn)進(jìn)行了擴(kuò)大化解釋，其明確指出，與消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施物理上不可分割、產(chǎn)權(quán)上歸屬于同一發(fā)起人（原始權(quán)益人）的酒店和商業(yè)辦公用房可納入項(xiàng)目底層資產(chǎn)，其建筑面積占底層資產(chǎn)總建筑面積比例合計(jì)原則上不得超過(guò)30%，特殊情況下最高不得超過(guò)50%。
但是在此前的規(guī)定里面，酒店、寫(xiě)字樓不屬于試點(diǎn)范圍。
王剛表示，這解決了“綜合體項(xiàng)目”申報(bào)的一大難題。在面積上，原則不超過(guò)30%，特殊情況下可以達(dá)到50%，雖然仍有限定，但是也給了一些出路。
未來(lái)，獨(dú)立的酒店與寫(xiě)字樓是否會(huì)被納入REITs的底層資產(chǎn)范圍？
王剛表示，從“958號(hào)文”到“236號(hào)文”，再到“1014號(hào)文”，3年時(shí)間，公募REITs從試點(diǎn)到常態(tài)化發(fā)行，物業(yè)范圍不斷擴(kuò)大。相信未來(lái)，酒店、寫(xiě)字樓也會(huì)被逐步納入進(jìn)去。
新增“養(yǎng)老設(shè)施”，推動(dòng)銀發(fā)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)
值得關(guān)注的是，“1014號(hào)文”在行業(yè)范圍上新增了“養(yǎng)老設(shè)施”。王剛認(rèn)為，這是一個(gè)新的突破，為了應(yīng)對(duì)人口老齡化趨勢(shì)，推動(dòng)銀發(fā)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。
2023年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和2024年政府工作報(bào)告均明確提出要大力發(fā)展銀發(fā)經(jīng)濟(jì)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2023年末，我國(guó)60周歲及以上人口超2.96億，老年人口基數(shù)大，老齡化速度快。發(fā)展銀發(fā)經(jīng)濟(jì)是積極應(yīng)對(duì)人口老齡化的客觀要求，也是實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略的重要舉措，既利當(dāng)前又惠長(zhǎng)遠(yuǎn)。
“養(yǎng)老設(shè)施被納入進(jìn)來(lái)，預(yù)計(jì)會(huì)有很多的險(xiǎn)資參與進(jìn)來(lái)，對(duì)于做養(yǎng)老地產(chǎn)的涉房企業(yè)來(lái)說(shuō)也是一個(gè)機(jī)會(huì)?！蓖鮿傉f(shuō)。
新京報(bào)記者 段文平
編輯 楊娟娟 校對(duì) 楊利
