不斷上漲的住房成本正成為美國(guó)居住隔離、教育不平等、種族和代際財(cái)富差距、中產(chǎn)階層萎縮等問題的重要影響因素?？导{·多爾蒂（Conor Dougherty）是《紐約時(shí)報(bào)》駐舊金山的經(jīng)濟(jì)和住房記者，他以硅谷所在地舊金山灣區(qū)為樣本，從西海岸的中心記錄了美國(guó)的住房危機(jī)，寫下《金門：美國(guó)住房之戰(zhàn)》一書。
書中追蹤了為捍衛(wèi)居住權(quán)而努力斗爭(zhēng)的人們，包括立法者、租戶、開發(fā)商、工薪家庭、社會(huì)活動(dòng)家等，呈現(xiàn)了不同立場(chǎng)的人們?cè)噲D擺脫危機(jī)的努力，也揭示出那些推動(dòng)住房市場(chǎng)的深層力量和幾十年的歷史、經(jīng)濟(jì)力量的博弈，為看待和解決住房問題提供了翔實(shí)的參考。
在多方角力的住房之戰(zhàn)中，一邊是推動(dòng)改善住房條件的技術(shù)精英、增值型投資者，另一邊是因此租金上漲而面臨驅(qū)逐的中低收入民眾；一邊是可負(fù)擔(dān)住房的嚴(yán)重短缺，一邊是房主為保護(hù)房產(chǎn)價(jià)值反對(duì)住房開發(fā)。書中展現(xiàn)了其中的復(fù)雜性和兩難困境，以及立法和公眾輿論如何塑造城市面貌。
本文摘編自《金門：美國(guó)住房之戰(zhàn)》第四章，經(jīng)出版社授權(quán)刊發(fā)，小標(biāo)題為摘編者所起，較原文有刪減，注釋見原書。
《金門：美國(guó)住房之戰(zhàn)》，[美] 康納·多爾蒂 著，相欣奕 張美華 譯，薄荷實(shí)驗(yàn)/風(fēng)之回響RESONANCE，華東師范大學(xué)出版社，2024年9月。
戰(zhàn)后美國(guó)中產(chǎn)夢(mèng)：
擁有獨(dú)立房屋
住房如何從中產(chǎn)階級(jí)富裕的象征轉(zhuǎn)變成為不平等的引擎？為什么1950年代所促成的以聯(lián)邦補(bǔ)貼和無窮無盡的高速公路為基礎(chǔ)、在離散的社區(qū)中納入廉價(jià)郊區(qū)住房的決定，就已經(jīng)埋下了自我毀滅的種子？善意的重建議程如何變成了清除黑人社區(qū)的種族主義計(jì)劃？為什么推動(dòng)加州成為全美最昂貴州的1970年代經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)反彈，并非陰謀，而是精心策劃的計(jì)劃？
紀(jì)錄片《美國(guó)房地產(chǎn)泡沫》（The Housing Bubble ，2016)畫面。
在你理解這一切之前，必須先回到1945年9月2日，也就是二戰(zhàn)結(jié)束的那一天。當(dāng)時(shí)的美國(guó)，剛剛經(jīng)歷了持續(xù)十五年的蕭條、戰(zhàn)爭(zhēng)和物資配給，面臨比眼下更為嚴(yán)重的住房短缺。
房屋建筑商在大蕭條期間基本都停止了建設(shè)，在戰(zhàn)爭(zhēng)期間，他們的主要增長(zhǎng)領(lǐng)域是加州等地防御中心的臨時(shí)性住房。不同的家庭擠在一起住。人們甚至住在種植溫室和雞舍里。殘舊的有軌電車被作為住房出售。奧馬哈市有人發(fā)布了一個(gè)大冰箱的廣告，并指出人可以睡在里面。
紐約的一對(duì)新婚夫婦在百貨公司的櫥窗里住了兩天，借此將他們正在找租賃公寓廣而告之。宿舍、輪班睡眠、改建的車庫(kù)、露營(yíng)者的街道、住人的汽車：住房短缺的所有標(biāo)志都在此處呈現(xiàn)。先是告別戰(zhàn)爭(zhēng)的嬰兒潮，繼之以歡迎重返和平的嬰兒潮，嬰兒數(shù)量的激增給住房短缺狀態(tài)火上澆油。
1947年，也就是戰(zhàn)爭(zhēng)結(jié)束兩年后，被大家稱為“帕特”的舊金山地區(qū)檢察官埃德蒙·G.布朗（Edmund G. Brown）受委托撰寫了一份關(guān)于該市居住狀況的報(bào)告。該報(bào)告提及市場(chǎng)街南區(qū)出租屋中的老鼠，以及唐人街家庭擠在“黑暗格子間”中的景象。在附近的北灘，一個(gè)病懨懨的七口之家住在潮濕擁擠的租賃公寓里，里面搭接的電線看上去注定將成為未來悲劇性火災(zāi)的根源。
住房問題通常并不屬于地方檢察官的分內(nèi)之事，但帕特·布朗對(duì)舊金山人在這般條件中居住，而貧民窟的房東卻從中獲利頗豐感到憤怒。他安排工作人員開展調(diào)查，背后的邏輯是“住房條件差等同于犯罪率高”。
當(dāng)舊金山還是一個(gè)共和黨城鎮(zhèn)時(shí)，布朗就已經(jīng)是一名共和黨人了。但面對(duì)如此多的苦難，右翼依然堅(jiān)守自由市場(chǎng)原則，這讓他心灰意冷，所以他在大蕭條期間改變了自己的黨派。布朗認(rèn)為，當(dāng)私人市場(chǎng)無法提供幫助時(shí)，政府有責(zé)任為人們提供幫助。
在完成舊金山住房研究后不久，他長(zhǎng)途跋涉到位于薩克拉門托（Sacramento）的州議會(huì)大廈，敦促立法機(jī)構(gòu)投票支持一項(xiàng)新的公共住房法案，從而對(duì)聯(lián)邦公共住房計(jì)劃提供補(bǔ)充。公共住房計(jì)劃資金已經(jīng)用光，并且已經(jīng)為重新授權(quán)等待了兩年。
加州的共和黨立法機(jī)關(guān)投了反對(duì)票，在聽證會(huì)上，立法者直言不諱，對(duì)使用公共資金解決舊金山住房問題的想法表示不屑。布朗將失敗歸咎于與政治產(chǎn)生瓜葛的房東，第二天他給自己曾經(jīng)在其面前作證的立法委員會(huì)主席寫了一封憤怒的信件，信中稱聽證會(huì)是“可恥的”，并指出如果他們自己所在地區(qū)也如舊金山一般擁擠，農(nóng)村地區(qū)的州參議員可能就會(huì)對(duì)財(cái)政緊縮持有不同看法了。
隨后，他繼續(xù)大聲呼吁州政府和聯(lián)邦政府資助新建住房以幫助緩解短缺，并擴(kuò)大向那些無力負(fù)擔(dān)的人提供住房補(bǔ)貼的范圍?！拔覀儾辉试S出售劣質(zhì)和存在缺陷的肉類，因?yàn)槲覀冎肋@對(duì)社區(qū)是危險(xiǎn)的，”布朗在給《舊金山吶喊通訊》（San Francisco Call Bulletin）編輯的一封信中寫道，“住房也是如此。貧民窟對(duì)社區(qū)的健康有害，必須消除。達(dá)到這一目的唯一可能的途徑是政府的援助和協(xié)助”。
另一個(gè)工具是重建，或稱“貧民窟清理”。在全美范圍內(nèi)，不斷惡化的城市住房條件促使一些州成立了新的重建機(jī)構(gòu)，這些機(jī)構(gòu)可以動(dòng)用征用權(quán)與私人開發(fā)商合作拆除和重建舊社區(qū)。加州追隨紐約州，于1945年訂立了州重建計(jì)劃，四年后國(guó)會(huì)通過了《1949年住房法令》（Housing Act of 1949），提供聯(lián)邦資金以啟動(dòng)新的更新計(jì)劃，并加速和補(bǔ)助已經(jīng)實(shí)施的計(jì)劃。
在舊金山，重建工作是由一些具有進(jìn)步思想的規(guī)劃師和建筑師推動(dòng)的，他們對(duì)帕特·布朗在其報(bào)告中記錄的擁擠和不安全的住房感到震驚。他們將新的建設(shè)計(jì)劃視為利用政府權(quán)力擺脫不負(fù)責(zé)任的貧民窟房東，并擺脫已經(jīng)過時(shí)的小規(guī)模城市地塊體系的一種方式，他們認(rèn)為正是小地塊導(dǎo)致了過度擁擠。許多人夢(mèng)想重建城市核心，填入高品質(zhì)的新住房，這些住房將涵蓋不同收入水平并促進(jìn)種族的融合。
然而，與此同時(shí)，美國(guó)開始修建戰(zhàn)后郊區(qū)。戰(zhàn)后，隨著退伍士兵返鄉(xiāng)和嬰兒出生加速，美國(guó)政府和工業(yè)的目標(biāo)，從打敗外國(guó)對(duì)手轉(zhuǎn)向培育數(shù)量龐大的中產(chǎn)階級(jí)，而“中產(chǎn)階級(jí)”是以過上單戶獨(dú)立屋的生活加以定義的。聯(lián)邦政府呼吁私人建筑商建造500萬套新房，另外還花費(fèi)數(shù)十億美元修建高速公路、基礎(chǔ)設(shè)施以及為退伍軍人提供住房貸款。
電影《美國(guó)風(fēng)情畫》（American Graffiti，1973)劇照。
關(guān)于美國(guó)是一個(gè)“產(chǎn)權(quán)社會(huì)”的說法有很多神話，而對(duì)于維持這些神話，有一種政治是其重要組成部分。這種政治將帕特·布朗要求建造公共住房以緩解擁擠的要求視為一種陰謀，卻把聯(lián)邦政府促進(jìn)單戶獨(dú)立屋的銷售視為發(fā)揮作用的自由市場(chǎng)力量。聯(lián)邦計(jì)劃也支持建造租賃公寓，但擁有一所自己的獨(dú)立屋的夢(mèng)想在美國(guó)人心中根深蒂固。租房者被視為失敗者，購(gòu)房者對(duì)帶小院的獨(dú)棟獨(dú)立屋（detached houses）的偏愛植根于比這個(gè)國(guó)家還要古老的田園觀念。排屋和住房合作社（cooperatives，產(chǎn)權(quán)公寓的前身）等緊湊型建筑注定只能占市場(chǎng)的小部分份額。
這成為房屋建筑商的好日子。除了需求本身激增，聯(lián)邦政府還采納了房地產(chǎn)行業(yè)的觀點(diǎn)，即大蕭條期間聯(lián)邦住房管理局（Federal Housing Administration，F(xiàn)HA）制定的貸款保險(xiǎn)計(jì)劃應(yīng)繼續(xù)為私人住房市場(chǎng)提供慷慨的支持，允許更多的人有資格獲得抵押貸款，并為單戶獨(dú)立屋創(chuàng)造一個(gè)更為廣闊的市場(chǎng)。
建筑商在1944年開工建造了114000套房屋。而到1950年，開工建造的房屋數(shù)量達(dá)到170萬套。新建筑的激增改變了美國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)，原本由只同時(shí)開發(fā)一兩個(gè)項(xiàng)目的小型房屋建筑商構(gòu)成的行業(yè)，轉(zhuǎn)變?yōu)橛缮倭看笮蛥^(qū)域性建筑商主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)。這些大建筑商不斷擠壓和精簡(jiǎn)流程，直到戶外施工這樣混亂無序的領(lǐng)域也成了可與通用汽車裝配線相媲美的緊湊工業(yè)流程。
萊維特父子公司（Levitt & Sons）堪稱典范。這是一家位于紐約州的房屋建筑商，由威廉·萊維特（William Levitt）和他的兄弟阿爾弗雷德（Alfred）經(jīng)營(yíng)。萊維特兄弟是最早應(yīng)用預(yù)制墻和屋頂?shù)娜?，這些預(yù)制的墻和屋頂定義了大范圍相似造型住宅。
隨著時(shí)間的推移，兄弟倆將房屋建造過程縮減為27個(gè)步驟，其中，承擔(dān)單項(xiàng)任務(wù)、技術(shù)不熟練，以及未加入工會(huì)組織的工人只負(fù)責(zé)粉刷、鋪瓷磚或捶打。他們還對(duì)自己的公司進(jìn)行了縱向整合，這樣就自行掌控了混凝土和木材的生產(chǎn)。
盡管自視清高的文化人對(duì)千篇一律的社區(qū)頗有微詞，但萊維特和其他房屋建筑商所開創(chuàng)的技術(shù)堪稱真正創(chuàng)新的亮燈時(shí)刻（lightbulb moment），使住房?jī)r(jià)格大幅降低，讓美國(guó)人過上更好的生活。萊維特公司每天生產(chǎn)幾十套新獨(dú)立屋，并以與租金相當(dāng)?shù)脑鹿╊~度出售它們。
第一個(gè)萊維特小鎮(zhèn)（Levittown）開發(fā)項(xiàng)目位于紐約市外大約48公里處，這17400棟獨(dú)立屋按今天的標(biāo)準(zhǔn)來看相當(dāng)樸素——雙臥室的科德角式，安裝有白色金屬櫥柜，有一個(gè)未經(jīng)裝修的閣樓，面積只有約74平方米——售價(jià)約為8000美元，折合為2019年的9萬美元。
隨著低密度郊區(qū)在每個(gè)城市的邊緣出現(xiàn)，擁有寬綽空間能滿足物質(zhì)享受的低成本獨(dú)立屋成為進(jìn)步的獨(dú)特象征，也是美國(guó)方式曾經(jīng)獲勝的明證。與世界其他地方相比，美國(guó)的獨(dú)立屋很大，滿是現(xiàn)代家具和最先進(jìn)的電器，房子里堆著包裝食品和消費(fèi)品，比如凍麥片、奧利奧餅干、夏威夷潘趣酒、特百惠、包裝速食米飯、熟食快餐、培樂多彩泥、飛盤和芭比娃娃。
1959年，時(shí)任美國(guó)副總統(tǒng)的理查德·尼克松在參觀莫斯科的一場(chǎng)美國(guó)展覽時(shí)，向蘇聯(lián)領(lǐng)導(dǎo)人赫魯曉夫強(qiáng)調(diào)了一棟六臥室牧場(chǎng)式獨(dú)立屋的模型?！稌r(shí)代周刊》的一篇報(bào)道寫道，“尼克松特意告訴赫魯曉夫，這所房子完全在美國(guó)工薪階層家庭的負(fù)擔(dān)范圍內(nèi)?！?/p>
假設(shè)這些家庭是白人。住宅地塊周圍有一堵無形的墻，以毫無人性的種族公約的形式矗立著。在這份種族公約之中，禁止有色人種成為業(yè)主的規(guī)定，與典型房主協(xié)會(huì)所要求的普普通通的規(guī)則一并列出，比如維持自家院落美觀，以及不要在屋頂放置廣告牌。
最重要的是，紅線規(guī)則禁令之下，即使是富裕家庭也無法獲得貸款以購(gòu)買黑人居住區(qū)或混合居住區(qū)中的房屋。隔離并不是由戰(zhàn)后郊區(qū)創(chuàng)造的，但戰(zhàn)后郊區(qū)卻導(dǎo)致了隔離的擴(kuò)大化和工業(yè)化，并把像萊維特小鎮(zhèn)這樣的住宅地塊變成了政府認(rèn)可的種族隔離：聯(lián)邦政府向銀行和抵押貸款經(jīng)紀(jì)人提供的抵押擔(dān)保以純白人居住區(qū)為前提條件；人們無法為購(gòu)置混合種族居住區(qū)的住房申請(qǐng)獲得由FHA支持的貸款。
“如果我們把一棟獨(dú)立屋賣給一戶黑人家庭，那么90%到95%的白人客戶都將不會(huì)在這個(gè)社區(qū)買房，”威廉·萊維特在1954年接受《星期六晚郵報(bào)》采訪時(shí)說，“那是他們的態(tài)度，而不是我們的態(tài)度。這不是我們創(chuàng)造的，我們也無法解決它。作為一家公司，我們的立場(chǎng)很簡(jiǎn)單：我們可以解決住房問題，也可以嘗試解決種族問題，但無力將兩者結(jié)合起來?！?/p>
電影《怦然心動(dòng)》劇照。
郊區(qū)的發(fā)展方向很明顯，但美國(guó)正在開展著一項(xiàng)無人可撼動(dòng)的建造計(jì)劃，而加利福尼亞則是全美國(guó)形勢(shì)的集大成者。加州在二戰(zhàn)后的增長(zhǎng)，正是新的大規(guī)模移民的更為深廣的延伸。自1950年代初開始，就有人將這種現(xiàn)象稱為“擴(kuò)張”（sprawl）。
長(zhǎng)期以來，四處邀約新人加入一直是加州經(jīng)濟(jì)的商業(yè)生活方式。到1945年，該州依此行事已持續(xù)一個(gè)多世紀(jì)了。無論是使用小冊(cè)子、廣播、流行音樂還是電影，它幾乎總是采用通用的宣傳方式推銷——無外乎好天氣和負(fù)擔(dān)得起的獨(dú)立屋，以及院里的植物明媚蓊郁。
戰(zhàn)爭(zhēng)年代創(chuàng)造了工業(yè)基礎(chǔ)，有助于為基于技術(shù)的未來經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造條件，隨著被壓抑的住房需求在戰(zhàn)后開始得到滿足，加州人口激增，從1940年的690萬增加到1950年的1060萬和1960年的1570萬。“郊區(qū)的獨(dú)立屋都是用同樣的方式建造的?！盌.J.沃爾迪（D.J. Waldie）在《神圣之地》（Holy Land）中寫道。這是一本講述了他在洛杉磯縣南部萊克伍德的成長(zhǎng)的回憶錄?！皬?950年到1952年，每天多達(dá)100棟住房開工，每周超過500棟。沒有兩幅建筑的平面圖是相鄰的，沒有任何鄰居住房的陰影能投射到街對(duì)面去?！?/p>
帕特·布朗回到了薩克拉門托。他離開了舊金山地區(qū)檢察官的職位，成為加州總檢察長(zhǎng)，在憑借“增長(zhǎng)、增長(zhǎng)、增長(zhǎng)”的計(jì)劃持續(xù)參與競(jìng)選之后，他終于在1958年當(dāng)選為加州第32任州長(zhǎng)。布朗堪稱一名完美的助推者。他是在七年級(jí)的表演中得到“帕特”這個(gè)綽號(hào)的，在表演中他熱情飽滿地執(zhí)行老師安排的任務(wù)，以“給我自由或給我死亡！”為口號(hào)出售自由債券（Liberty Bonds）。同學(xué)們給他起了個(gè)綽號(hào)叫帕特里克·亨利·布朗，這個(gè)笑話讓他們終生難忘?，F(xiàn)在，帕特將加州推銷為美國(guó)最重要的吸引新人之州。
可是，增長(zhǎng)從來都不是加州人普遍認(rèn)同的概念。重返淘金熱時(shí)代，你很容易就能夠發(fā)現(xiàn)明顯的反增長(zhǎng)情緒。帕特·布朗在1958年競(jìng)選州長(zhǎng)時(shí)，已經(jīng)有相當(dāng)多的人認(rèn)為新移民正在破壞他們富足的生活。長(zhǎng)期以來，加州的立場(chǎng)一直是一邊試圖保護(hù)這種生活，一邊推銷它。交通過于擁堵?；A(chǔ)設(shè)施實(shí)在缺乏。寶貴的開敞空間消弭殆盡。
布朗則持相反態(tài)度，他將人口增長(zhǎng)視為機(jī)會(huì)均等繁榮的催化劑。他將“問題”重新貼上“挑戰(zhàn)”的標(biāo)簽，并發(fā)布廣告稱該州“資源豐富，可供所有人分享”。這是訴諸加州的自豪感。此外，他還相信加州的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和選舉人票的成倍增加，正使其成為全美的領(lǐng)先州。如果不迎合新的追隨者，就無法領(lǐng)導(dǎo)任何事。
1970年代：
通貨膨脹推高房?jī)r(jià)
杰里·布朗（編者注：帕特·布朗的兒子，1974年當(dāng)選加州州長(zhǎng)）的生活就像他所宣揚(yáng)的那樣，乘坐商務(wù)艙飛行，不去住州長(zhǎng)官邸，而是睡在薩克拉門托一間租賃公寓地板上擺放的床墊上。雖然他追求一種包容各方的議程，比如使州政府雇員多樣化，提出一項(xiàng)反對(duì)貸款歧視的法律，并不斷談?wù)摥h(huán)境，但民主黨人對(duì)他吝嗇的預(yù)算以及他對(duì)社會(huì)計(jì)劃有效性的懷疑感到無盡的沮喪。對(duì)某些人來說，他成了加州的象征。在加州，看起來自由的人們已經(jīng)對(duì)需要投入金錢和行動(dòng)去解決的重大社會(huì)問題提不起興趣了，他們轉(zhuǎn)而關(guān)注簡(jiǎn)單并具有象征意義的事情，例如在地球日清理垃圾。
“像大多數(shù)美國(guó)西部人一樣，加州人堅(jiān)定地支持清新的空氣、開敞的空間、平等以及體面的住房，堅(jiān)決反對(duì)煙霧、骯臟的溪流、通貨膨脹和圣巴巴拉的大量石油泄漏，”亞瑟·布勞斯坦（Arthur Blaustein）在1977年《哈潑斯雜志》的一篇文章中寫道，“但除此之外，承諾也在消退。在文化炒作的表象背后，新的西方政治本質(zhì)上淪為了舊日自私的利己主義，并沒有為糾正社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和政治不平等付出努力，而只是為選民提供了籠罩在強(qiáng)烈的個(gè)人主義或深刻的禁欲主義外衣下的含混不清的精神向上流動(dòng)性?！滦袆?dòng)主義’（new activism）是一種積極投向被動(dòng)狀態(tài)的心態(tài)，這種心態(tài)拒絕承擔(dān)哪怕是最輕微的個(gè)人不便，以代表我們社會(huì)中苦難最深的人道出苦情?！?/p>
最重要的是，塑造了杰里·布朗州長(zhǎng)第一任期特征的事件——它將永遠(yuǎn)改變美國(guó)，改變房地產(chǎn)市場(chǎng)，并成為加州歷史上最具破壞性的力量——就是通貨膨脹。1970年代初，在石油輸出國(guó)組織削減了石油產(chǎn)量并宣布因美國(guó)在贖罪日戰(zhàn)爭(zhēng)中支持以色列而對(duì)其實(shí)施禁運(yùn)后，美國(guó)消費(fèi)品價(jià)格飆升，并持續(xù)十年上漲，有的年份上漲幅度甚至超過10%。這本應(yīng)是在發(fā)展中國(guó)家才可能發(fā)生的事件，習(xí)慣于安穩(wěn)的美國(guó)人完全沒有準(zhǔn)備。
竟然會(huì)有這么一天，他們?nèi)コ?，發(fā)現(xiàn)自己買不起一周前買的主食了。此外，他們會(huì)發(fā)現(xiàn)自己的電費(fèi)上漲了20%。每年年底，人們都擔(dān)心自己的加薪無法跟上生活成本的上漲——通常的確如此，而像為孩子讀大學(xué)存多少錢這樣的長(zhǎng)期儲(chǔ)蓄計(jì)劃則被徹底畫上了問號(hào)。整整十年，每位總統(tǒng)都在談?wù)撏ㄘ浥蛎?。整整十年，沒有一個(gè)人能夠解決通貨膨脹問題。
當(dāng)歷史學(xué)家回顧“大通脹”時(shí)，他們將其標(biāo)記為美國(guó)人開始對(duì)其領(lǐng)導(dǎo)人失去信心的時(shí)刻——越南戰(zhàn)爭(zhēng)和水門事件于事無補(bǔ)——也是經(jīng)濟(jì)開始變得更加兇險(xiǎn)和更加不平等的時(shí)刻。彼時(shí)彼刻，工會(huì)會(huì)員人數(shù)正在以自由落體之勢(shì)下降。彼時(shí)彼刻，中產(chǎn)階級(jí)的工廠就業(yè)崗位開始被抹除，首席執(zhí)行官的薪酬開始抬高到現(xiàn)今這種恬不知恥的水平。
紀(jì)錄片《美國(guó)房地產(chǎn)泡沫》（The Housing Bubble ，2016)畫面。
1970年代受人矚目的另一個(gè)原因在于：這也是住宅房地產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)榱己媒鹑谕顿Y的時(shí)刻。大約在1970年之前，房?jī)r(jià)的上漲速度都沒有超過股市，美國(guó)人仍然僅僅把房屋視為居住之所。他們當(dāng)然沒有設(shè)想過在房子上虧錢，但當(dāng)他們考慮出售房屋能得到多少錢時(shí)，他們視之為儲(chǔ)存的錢，而非成倍增加的錢。
這種狀況在1970年代初期開始發(fā)生變化，當(dāng)時(shí)房屋價(jià)格與其他所有東西的價(jià)格一樣飆升。對(duì)年輕夫婦而言，這簡(jiǎn)直是毀滅性的。他們希望能夠把被通貨膨脹侵蝕得所剩無幾的薪水積攢起來，以支付第一套房子的首付。然而，對(duì)于已經(jīng)擁有房屋的人來說，薪資購(gòu)買力的下降，被所擁有的房產(chǎn)如同熱門股票一樣猛漲的事實(shí)所抵消。這就為反對(duì)在住家附近開發(fā)的眾多理由增加了強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)動(dòng)機(jī)。
自有住房不僅突然變得格外有利可圖，而且還可以作為對(duì)其他方面價(jià)格上漲的金融對(duì)沖，因?yàn)榇蠖鄶?shù)房主都有固定利率的抵押貸款，每月還款額度永遠(yuǎn)不變。此外，與租房者不同的是，他們還可以從聯(lián)邦稅單中扣除抵押貸款利息和房地產(chǎn)稅。
到1970年代末，隨著房產(chǎn)在美國(guó)家庭財(cái)富中所占的份額越來越大，郊區(qū)城市越來越大膽地通過了增長(zhǎng)暫停政策以延緩新開發(fā)的步伐，通過了大地塊區(qū)劃條例以保證誰買到了正在建造的少量住房誰就會(huì)賺錢。在1977年一篇關(guān)于增長(zhǎng)控制的論文中，時(shí)任南加州大學(xué)法學(xué)教授的羅伯特·埃里克森（Robert Ellickson）將郊區(qū)房主描述為“謀利的壟斷聯(lián)盟”（a profit-making cartel）。
他進(jìn)一步警告說，在郊區(qū)擁有土地所有權(quán)的家庭數(shù)量少且同質(zhì)化，正是詹姆斯·麥迪遜（James Madison）在《聯(lián)邦黨人文集》中一直警告的那種非民主的“小政府”：“社會(huì)越小，組成它的政黨和利益群體可能就越缺乏多樣性；政黨和利益群體越缺乏多樣性，同一政黨的多數(shù)席位就越多；構(gòu)成多數(shù)群體的個(gè)體數(shù)越少，他們所覆蓋的范圍越小，就越容易協(xié)調(diào)和執(zhí)行他們的壓制計(jì)劃。”
威廉·費(fèi)舍爾（William Fischel）稱他們?yōu)椤胺恐鬟x民”（homevoters）。費(fèi)舍爾是一位經(jīng)濟(jì)學(xué)家，他在1970年代和1980年代發(fā)展出一種郊區(qū)行為理論，最后將其命名為“房主選民假說”。
這個(gè)理論是這樣的：住房是一種孤注一擲的投資。你不能像對(duì)待股票一樣將投資分散化，也不能為價(jià)值下跌購(gòu)買保險(xiǎn)。如果房屋被毀，人們可以拿回他們的錢，因?yàn)榭梢再?gòu)買火災(zāi)保險(xiǎn)、洪水保險(xiǎn)和地震保險(xiǎn)。但是房主不能為最擔(dān)心的事情購(gòu)買保險(xiǎn)——如果居住區(qū)變得很糟糕，他們就會(huì)被困在沒人愿意買的房子里。
于是就開始了惡性循環(huán)，房?jī)r(jià)上漲得越多，人們買房就越吃力，新房主對(duì)其投資加以保護(hù)的動(dòng)力就越大，房?jī)r(jià)上漲得就越多，奮力買房的人就越多。如此循環(huán)往復(fù)。根據(jù)谷歌針對(duì)舊書籍開展的分析，在1970年代，“房?jī)r(jià)”從一個(gè)甚少使用的詞變成了格外常見的詞匯，它的使用頻率是“股票價(jià)格”的數(shù)倍。這十年里，“排他性區(qū)劃”（exclusionary zoning）和“增長(zhǎng)管理”（growth management）這兩個(gè)詞從少見變成了常見。不久之后，“NIMBY”（鄰避主義）也步入此列。
原文作者/[美] 康納·多爾蒂
摘編/荷花
編輯/王菡
導(dǎo)語校對(duì)/穆祥桐
