今年以來，二線城市西安的新房房價呈現(xiàn)逆勢上漲態(tài)勢。
國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，11月份，西安新房價格雖然環(huán)比微降0.2%，但同比上漲0.3%，成為70個大中城市中僅有的3個同比仍在上漲的城市之一；今年前11個月，西安新房價格同比平均上漲3.2%，是除上海外唯一一個新房價格同比上漲的城市。
在一系列樓市利好新政的促進(jìn)下，10月份、11月份西安商品住宅成交量環(huán)比連續(xù)上漲33.9%、19.59%，成為二線城市中成交量上漲快速的城市。
那么，西安新房房價為何能夠?qū)崿F(xiàn)逆勢增長？西安這座城市有何吸引力？
堅挺背后：改善型新房占成交主力
從成交量來看，據(jù)中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前11個月，西安商品住宅新增供應(yīng)面積961.7萬平方米，比去年同期下滑19.11%，成交面積846.52萬平方米，同比下滑26.26%。其中，10月份、11月份商品住宅成交量環(huán)比連續(xù)上漲33.9%、19.59%。
從成交價來看，據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2024年1-11月，西安商品住宅成交均價17036元/平方米，環(huán)比上漲4.16%，同比上漲3.79%。其中，11月份成交價環(huán)比上漲4.16%。
從國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)來看，雖然目前西安的新房房價指數(shù)微跌，但也是今年以來除上海外唯一一個新房房價同比上漲的城市。
和上海房價同比增長背后高端住宅供需兩旺的情況類似，西安房價同比上漲也源于今年中高價位產(chǎn)品供需兩端增長，其成交占比攀升，房價得以拉高。
中指研究院研報表示，2020年以來，西安新房的成交面積段略有上移。到2023年末，120-160平方米的改善產(chǎn)品已成為成交主力，成交總價則上移集中至150萬-200萬、300萬以上兩段。改善型項目銷售相對較高，甚至出現(xiàn)了“越貴越搖”的現(xiàn)象。進(jìn)入2024年，改善產(chǎn)品成為西安新房成交主力的現(xiàn)象更為凸顯。今年1-11月，140平方米戶型成交套數(shù)的占比同比上漲了6個百分點，主城區(qū)改善化格局基本形成；價格上，200萬元以上產(chǎn)品的占比超過69%，其中，300萬元以上的中高價位產(chǎn)品成交占比也增長了5個百分點。
對此，克而瑞機(jī)構(gòu)認(rèn)為，西安購房消費主力由首置剛需向剛改、改善客戶轉(zhuǎn)換，原因主要在于，居民置業(yè)觀念轉(zhuǎn)變，購房消費由“有房住”向“住好房”進(jìn)階；在“房票”受限情況下偏愛預(yù)期收益額更高的大戶型產(chǎn)品；“二孩政策”放開，也催生了功能性住房改善的需求，三房、四房產(chǎn)品逐漸受到市場青睞。
但是，與新房不同的是，今年以來，西安二手房行情和全國走勢基本一致，呈現(xiàn) “以價換量”特征。從單月價格來看，2024年以來，西安二手房成交價格持續(xù)下滑，三季度價格短暫止跌，但以價換量的趨勢尚未扭轉(zhuǎn)，下跌壓力依然較大。
由此可見，新房房價和二手房房價走勢邏輯不同，新房房價更多受成交結(jié)構(gòu)影響而呈現(xiàn)上揚(yáng)態(tài)勢，而西安二手房市場的特征是“量增價跌”。
房地產(chǎn)投資“熱”與工業(yè)投資“冷”
判斷樓市的走勢，業(yè)內(nèi)公認(rèn)的是“短期看政策、中期看經(jīng)濟(jì)、長期看人口”。
西安不僅是陜西省省會城市、西北第一大城市，同時也是全國千萬級人口大城市，是全國萬億經(jīng)濟(jì)中心城市之一。2023年，西安GDP增長超1.2萬億元，全市常住人口為1307.82萬人，同比增加了8.23萬人，不斷涌入的人口為樓市增長提供了堅實的基礎(chǔ)。
中指研究院西安公司總經(jīng)理石蕊分析稱：“西安城市發(fā)展基本面較好，為房地產(chǎn)市場穿越周期奠定了扎實的基礎(chǔ)。比如，2023年人口增量超8萬、新能源汽車產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)跨越式發(fā)展、居民收入穩(wěn)步提升、教育資源豐富、基礎(chǔ)設(shè)施完善等為樓市提供了強(qiáng)大的購買力支撐。同時，近年來，西安市政府出臺了一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施，如優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、調(diào)整住房信貸政策等，有效穩(wěn)定了市場預(yù)期，增強(qiáng)了市場信心?！?/p>
同時，今年上半年，西安房地產(chǎn)開發(fā)投資取得持續(xù)增長。據(jù)西安市統(tǒng)計局發(fā)布，今年上半年，“保交樓”“?；剡w”順利推進(jìn)，取得突破性進(jìn)展，完成的投資額合計占全市投資的16.4%，帶動房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長7.9%。
也就是說，今年上半年，在全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降10.1%的情況下，西安實現(xiàn)了逆勢增長，走出了“獨立行情”。
西安房地產(chǎn)投資“熱”還體現(xiàn)在房企拿地層面。2024年1-11月，西安地產(chǎn)開發(fā)用地成交規(guī)劃建面超過1666萬平方米，繼續(xù)穩(wěn)居全國第一。同時，西安土地出讓金收入也僅低于北、上、杭，位居全國第四。近期，中國金茂以高達(dá)22.9%的溢價率在曲江拿地、四川邦泰高溢價拿下今年西安總價“地王”也都印證著房企對于西安樓市的看好。
“前幾年，西安大量高價地塊入市，地價一直處于上漲態(tài)勢，房企在這些高價地塊上推出了高溢價的產(chǎn)品，進(jìn)一步推高了房價。同時，近年來西安住宅品質(zhì)不斷提升，高端改善和豪宅類產(chǎn)品集中入市帶動了成交份額擴(kuò)容，結(jié)構(gòu)性拉升了房價?！笔镞M(jìn)一步表示。
雖然有著長期人口流入做支撐，但是從中期來看，西安的經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速未達(dá)預(yù)期。根據(jù)西安市統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年前三季度，全市地區(qū)生產(chǎn)總值8685.81億元，按不變價格計算，同比增長3.2%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值176.72億元，增長3.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值2837.57億元，增長2.8%；第三產(chǎn)業(yè)增加值5671.52億元，增長3.3%。按照前三季度GDP來看，西安并沒有跑贏全國4.8%的增速，且距離年初定下的6%的目標(biāo)尚有差距，目前在26座萬億城市中排名倒數(shù)第三位，低于同為西部城市的成都、重慶。
制圖/任婉晴
從具體指標(biāo)來看，在西安前10個月的固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）中，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長10.8%，而工業(yè)投資卻下降14.3%，基礎(chǔ)建設(shè)投資也下降10.2%。由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟(jì)拉動有限，西安還需要從工業(yè)投資等角度推動經(jīng)濟(jì)增長。反過來，經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長、產(chǎn)業(yè)的完善、有效投資增加才會使房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展。
“推動西安房價繼續(xù)穩(wěn)健上漲的因素較多，但也面臨一些不確定性?！笔锉硎?，“經(jīng)濟(jì)形勢的不確定性以及經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的節(jié)奏和力度，可能會對西安房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定的影響。如果經(jīng)濟(jì)增長放緩，居民收入預(yù)期不穩(wěn)定，可能會抑制購房需求。市場競爭可能會日益激烈。另外，新樓盤的不斷推出以及房地產(chǎn)企業(yè)的互相競爭，可能會對西安房價上漲產(chǎn)生一定的壓力?！?/p>
新京報貝殼財經(jīng)記者 徐倩
編輯 楊娟娟 校對 楊許麗
圖（除署名外）/中指研究院
