4月28日，北京朝陽黃杉木店、孫河組合地塊以底價126億元成交，成交住宅樓面價5.45萬/平方米。與之前市場預(yù)期的火熱截然不同，雖然有4家房企及聯(lián)合體報名，但是只有一家主體報價。最終，由中建智地+金茂+越秀+朝陽城發(fā)聯(lián)合體以126億元底價摘得。
作為朝青板塊近十年唯一新增宅地，該地塊雖然具有稀缺性，但體量大、總價高，而且捆綁出讓的孫河商業(yè)體與住宅要一起施工一起交付，對于開發(fā)商的資金流、建設(shè)進(jìn)度、多業(yè)態(tài)協(xié)同能力等都有一定的考驗。不過，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在“好房子”規(guī)劃政策的驅(qū)動下，其產(chǎn)品值得期待。
考驗開發(fā)商：體量大、總價高、商業(yè)住宅一起交付
今天成交的地塊是北京朝陽又一“巨無霸”組合地塊，具體名稱為“北京市朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)黃杉木店平房區(qū)城中村改造項目2107-01、02、03地塊、孫河組團(tuán)土地儲備項目2902-73地塊R2二類居住用地、A334托幼用地、B4綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地。”
北京鏈家研究院分析師岳微認(rèn)為，平房鄉(xiāng)黃杉木店地塊由于其體量大、總價高和稀缺性等特點，成為2025年北京市朝陽區(qū)第二輪供地中頗受關(guān)注的一宗地塊。
從技術(shù)指標(biāo)來看，該地塊與孫河2902-73商業(yè)金融地塊捆綁出讓，形成總用地規(guī)模14.83公頃、地上建筑規(guī)模28.27萬平方米的出讓組合，起始價高達(dá)126億元。其中，黃杉木店地塊總用地面積達(dá)8.96公頃，規(guī)劃地上建筑面積22.40萬平方米，由3宗地塊組成，其中01、03地塊為居住用地，容積率均是2.6，限高80米；02地塊為托幼用地。
中指研究院土地市場研究負(fù)責(zé)人張凱表示，黃杉木店01、03地塊原本限高60米，地塊整體打包后改為80米，意味著樓層更高，空間舒適度更好。但黃杉木店地塊捆綁了孫河2902-73商服地塊，而且商業(yè)與住宅要一起施工一起交付，對于開發(fā)商的資金流、建設(shè)進(jìn)度、多業(yè)態(tài)協(xié)同能力等都有一定的考驗。
據(jù)悉，此次共有4家房企及聯(lián)合體報名，包括保利發(fā)展、招商蛇口、中海地產(chǎn)，以及中建智地+金茂+越秀+朝陽城發(fā)組成的聯(lián)合體。由此可見，參與的企業(yè)均為國企、央企。但是只有一家競買主體出價，并最終由其以底價獲得。
據(jù)北京市規(guī)劃和自然資源委員會網(wǎng)站顯示，競得人為北京興鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（中建智地與朝陽城發(fā)合資公司）、廣州越秀華城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（越秀）、北京方興亦城置業(yè)有限公司（金茂），即中建智地+越秀+金茂+朝陽城發(fā)組合的聯(lián)合體。
在合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅看來，今天參與拿地的幾家房企實力雄厚，而且一直持續(xù)深耕北京。在聯(lián)合體中有朝陽城發(fā)參與，因此聯(lián)合體摘得的可能性大大提升了。作為朝陽的區(qū)屬國企，有了朝陽城發(fā)參與，項目前期開發(fā)以及后續(xù)與政府對接過程會更加高效，將明顯推進(jìn)項目的開發(fā)進(jìn)程。
值得注意的是，本次土拍在競拍規(guī)則上也優(yōu)化了競得人成立項目公司的相關(guān)要求。將原本“競得人為聯(lián)合體或非北京市企業(yè)的，應(yīng)在出讓宗地所在區(qū)（縣）成立一家能夠獨立承擔(dān)責(zé)任的項目公司”優(yōu)化為“競得人為聯(lián)合體的，應(yīng)成立能夠獨立承擔(dān)責(zé)任的項目公司”。
對此，岳微表示，競拍規(guī)則優(yōu)化后，不再區(qū)分競得人是否為北京市企業(yè)，也不再限制項目公司成立數(shù)量與注冊地點，使得開發(fā)商參與競拍的主體更具靈活性，也為聯(lián)合體的組成提供了更大的空間，這也有利于開發(fā)企業(yè)對大規(guī)模地塊的成本測算、開發(fā)設(shè)計，該地塊最終也是由聯(lián)合體競得。
朝青近十年唯一新增宅地
“黃杉木店地塊是所屬朝青區(qū)域近十年唯一新增的住宅地塊，具有稀缺性和獨特的市場價值?！睆垊P表示，項目南臨朝陽北路，東邊是平房公園，北側(cè)為京城森林公園，西側(cè)約800米是朝陽大悅城，距離地鐵青年路站直線距離約900米。
該地塊西北方向是北京“一代”豪宅星河灣，二手房掛牌價約9.5萬元/平方米，周邊與星河灣同期以及之后建成的樓盤包括潤楓水尚、華紡易城、國美第一城等。其中，華紡易城二手房掛牌價在7.2萬元/平方米，國美第一城二手房掛牌價為5.6萬元/平方米。
張凱表示，朝青—平房板塊發(fā)展較早，有較多老公房和經(jīng)濟(jì)適用房，人流量較大，交通擁堵問題比較嚴(yán)重，城市界面相對雜亂。
值得關(guān)注的是，地塊西南側(cè)是加油站，東側(cè)50米處有一條高壓線，03地塊邊緣還有四個高壓線塔。
黃杉木店地塊東側(cè)3公里處是今年2月保利和金茂聯(lián)合體以87.3億元拿下的三間房組合地塊，褡褳坡0006地塊為保利開發(fā)，0007地塊為金茂操盤，兩地塊成交樓面價5.16萬元/平方米。相比之下，“黃杉木店地塊素質(zhì)略優(yōu)一些，更靠近中心城區(qū)，有望實現(xiàn)更高的售價預(yù)期?！睆垊P如是說。
“拿地聯(lián)合體中的幾家房企均具有高端住宅開發(fā)的特長，黃杉木店地塊未來若能集各家房企之所長，再結(jié)合朝陽城開作為‘地主’的地利優(yōu)勢，其市場前景值得期待?！惫阏f。
據(jù)郭毅分析，20年前，北京東部高端居住區(qū)以大面積改善型產(chǎn)品為主，并擁有星河灣等標(biāo)志性豪宅。黃杉木店地塊規(guī)劃建筑面積達(dá)22萬平方米，體量罕見，便于開發(fā)商結(jié)合北京東部區(qū)域的居住需求，打造差異化產(chǎn)品線，滿足不同類型改善家庭的購房需求。此外，朝青具備成熟的高端居住氛圍，能充分滿足東部家庭對優(yōu)質(zhì)生活配套的需求。在當(dāng)前“好房子”規(guī)劃政策放寬的背景下，該區(qū)域有望為東部市場打造更高品質(zhì)、更具生活價值的高端改善項目。
岳微也認(rèn)為，基于地塊自身條件和周邊市場的情況，該地塊更適宜打造面向品質(zhì)居住類改善需求的產(chǎn)品，不僅能吸引朝陽區(qū)域內(nèi)的換房置業(yè)客戶，也同樣會是臨近的東城區(qū)、通州區(qū)、順義區(qū)換房置業(yè)客戶的優(yōu)選之一。項目或許還能延續(xù)星河灣的標(biāo)桿效應(yīng)，成為北京市場上新時期“好房子”的代表作。
新京報貝殼財經(jīng)記者 袁秀麗
編輯 楊娟娟
校對 穆祥桐
