去年首度闖入房企銷(xiāo)售榜前十的濱江集團(tuán)4月25日晚間發(fā)布了2024年年報(bào)。
年報(bào)顯示，2024年，濱江集團(tuán)營(yíng)業(yè)收入約691.51億元，同比減少1.83%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)約25.45億元，同比增加0.66%；房地產(chǎn)銷(xiāo)售毛利率12.47%，同比下降3.96%；期內(nèi)經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流76.67億元，同比下滑76.5%。
銷(xiāo)售方面，去年濱江集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額1116.3億元，位列克而瑞行業(yè)銷(xiāo)售排名第9位，排名較上年提升2位。但在實(shí)現(xiàn)規(guī)模逆襲的同時(shí)，其年報(bào)數(shù)據(jù)中卻還隱藏著毛利率下滑、經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流下降等問(wèn)題。
毛利率、凈利率均下滑
在濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興看來(lái)，2024年是濱江集團(tuán)“主動(dòng)臥倒、匍匐前進(jìn)”的一年。
作為逆襲房企的代表，重倉(cāng)杭州的濱江集團(tuán)被稱(chēng)為業(yè)內(nèi)“黑馬”。年報(bào)顯示，2024年，濱江集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額1116.3億元，位列克而瑞行業(yè)銷(xiāo)售排名第9位，首次進(jìn)入克而瑞全國(guó)房企TOP10陣營(yíng)，排名較2023年提升2位。在濱江集團(tuán)“大本營(yíng)”杭州，其連續(xù)7年成為銷(xiāo)售冠軍。
從年報(bào)來(lái)看，濱江集團(tuán)歸母凈利潤(rùn)微增頗為亮眼，但其卻一筆帶過(guò)了毛利率下滑的事實(shí)。
具體來(lái)看，2024年，濱江集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)毛利率12.48%，房地產(chǎn)銷(xiāo)售毛利率12.47%，同比下降3.96%，杭州地區(qū)的毛利率為14.52%，同比下降3.77%。
事實(shí)上，濱江集團(tuán)的毛利率水平已經(jīng)連年走低，從2019年到2024年，濱江集團(tuán)整體毛利率分別為35.10%、27.04%、24.83%、17.48%、16.76%、12.54%。
濱江集團(tuán)2024年年報(bào)截圖。
濱江集團(tuán)在年報(bào)中表示：“2024年全年毛利率較上年同期有所下降，主要因報(bào)告期內(nèi)結(jié)算的主要項(xiàng)目為2020年、2021年獲得的項(xiàng)目，這些項(xiàng)目因存在自持等原因?qū)е旅瘦^低，預(yù)計(jì)隨著低毛利項(xiàng)目的交付，未來(lái)毛利率會(huì)逐步修復(fù)。”
回顧2020年、2021年，濱江集團(tuán)拿地可謂是“兇猛”。其中，2020年，濱江集團(tuán)新增土地儲(chǔ)備項(xiàng)目30個(gè)，土地款總額781.9億元；2021年，濱江集團(tuán)新增土地儲(chǔ)備項(xiàng)目38個(gè)，土地款總額710億元。其中，也有不少“地王”項(xiàng)目，如濱江集團(tuán)于2021年1月5日經(jīng)過(guò)185輪競(jìng)價(jià)以20.36億元競(jìng)得景芳三堡單元JG1203-11地塊，樓面價(jià)28935元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)122.27%。
高溢價(jià)拿地的代價(jià)是盈利空間被大幅壓縮，濱江集團(tuán)凈利率也從2019年的15.92%的高點(diǎn)一路下降到了2024年的5.48%，而頭部?jī)?yōu)秀的房企這一指標(biāo)依然維持在10%左右。
杭州“地王”收割機(jī)
2024年，濱江集團(tuán)雖然主動(dòng)調(diào)減了投資力度，但依然是民營(yíng)房企陣營(yíng)的拿地主力。去年全年，其新增23宗地，總投資金額448.5億元，權(quán)益投資金額219.35億元。
2024年11月，濱江集團(tuán)高溢價(jià)拿下奧體地塊備受關(guān)注，該地塊歷經(jīng)49輪激烈爭(zhēng)奪，由濱江以總價(jià)39.54億元成功奪地，成交樓面價(jià)48186元/平方米，溢價(jià)率33.85%，刷新了奧體板塊樓面價(jià)紀(jì)錄。
高溢價(jià)拿地對(duì)濱江集團(tuán)現(xiàn)金流也有影響，比如，2024年年報(bào)顯示，期內(nèi)經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流76.67億元，同比下滑76.5%；投資凈現(xiàn)金流-19.7億元，凈流出同比大幅收窄；融資凈現(xiàn)金流-12.83億元，凈流出同比大幅收窄?；诖?，去年濱江集團(tuán)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額44.14億元，同比下降47.27%。
今年以來(lái)，濱江集團(tuán)高溢價(jià)拿地本色不改，更是成為杭州樓市“地王收割機(jī)”。
今年1月24日，濱江集團(tuán)經(jīng)過(guò)220輪競(jìng)價(jià)、以54.56億元的總價(jià)競(jìng)得杭州湖墅地塊，樓面價(jià)6.48萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率71.25%，該地塊刷新了杭州涉宅用地成交樓面價(jià)紀(jì)錄，成為單價(jià)新“地王”。而在兩個(gè)月后，3月25日，濱江集團(tuán)又以72輪競(jìng)價(jià)、52.03億元的總價(jià)競(jìng)得水電新村地塊，溢價(jià)69.86%，折合樓面價(jià)約7.74萬(wàn)元/平方米，再次刷新此前其創(chuàng)下的杭州樓面價(jià)紀(jì)錄。
據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年一季度，濱江集團(tuán)權(quán)益拿地金額190億元，排名第5位，拿地重心仍是杭州，僅上述兩個(gè)杭州“地王”就耗資超百億元。
在歷經(jīng)“主動(dòng)臥倒、匍匐前進(jìn)”后，對(duì)于2025年的規(guī)劃，戚金興表示，“現(xiàn)在，我們已經(jīng)做好馬上站起來(lái)的準(zhǔn)備，只要現(xiàn)在政策的落地性、有效性更強(qiáng)一些，我就馬上站起來(lái)”。另?yè)?jù)透露，濱江集團(tuán)今年銷(xiāo)售目標(biāo)定為“銷(xiāo)售額1000億元左右，行業(yè)排名15名以?xún)?nèi)”。
那么，在大浪淘沙之際，濱江集團(tuán)能站起來(lái)并站到最后嗎？
新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 徐倩
編輯 楊娟娟
校對(duì) 穆祥桐
