5月7日，在國新辦舉行的新聞發(fā)布會上，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局、中國證券監(jiān)督管理委員會負(fù)責(zé)人介紹“一攬子金融政策支持穩(wěn)市場穩(wěn)預(yù)期”有關(guān)情況，其中，“穩(wěn)樓市”再次成為關(guān)鍵詞。
除了降息降準(zhǔn)、下調(diào)個人住房公積金貸款利率外，“加快完善與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相匹配的系列融資制度”這一新提法，也給市場留下更多配套政策出臺的想象空間。
在今天的發(fā)布會上，金融監(jiān)管總局局長李云澤透露：“下一步，金融監(jiān)管總局將加快完善與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相匹配的系列融資制度，包括房地產(chǎn)開發(fā)、個人住房、城市更新等貸款管理辦法，指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)保持房地產(chǎn)融資穩(wěn)定，有效滿足剛性和改善性住房需求，強(qiáng)化對高品質(zhì)住房的資金供給，助力持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢。”
推進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展新模式需相應(yīng)融資制度支持
今天，在國新辦舉行的新聞發(fā)布會上，李云澤提到的“加快完善與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相匹配的系列融資制度”，是今年關(guān)于房地產(chǎn)政策的又一項重磅表述。
其實(shí)，今年3月13日，國家金融監(jiān)督管理總局黨委召開擴(kuò)大會議時已經(jīng)表示，持續(xù)推進(jìn)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制擴(kuò)圍增效，堅決做好保交房工作；加快制定出臺與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相適應(yīng)的融資制度。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱：“此次發(fā)布會，不僅有傳統(tǒng)的如降準(zhǔn)降息等金融紓困政策，也有新的金融模式。畢竟，各界普遍認(rèn)為，單純靠傳統(tǒng)政策紓困，很難穩(wěn)定市場，政策效應(yīng)衰減很明顯。因此，推進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展新模式，也需要新的金融支持模式?！?/p>
中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，加快出臺與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相適配的系列融資制度，意味著未來更多配套政策將不斷落地，針對企業(yè)端、個人端的貸款支持將不斷加大。預(yù)計未來房地產(chǎn)項目融資“白名單”政策將繼續(xù)完善，促進(jìn)資金實(shí)質(zhì)性落位，改善企業(yè)資金面，在持續(xù)鞏固房地產(chǎn)穩(wěn)定態(tài)勢上發(fā)揮更大作用。
現(xiàn)房銷售、存量盤活、好房子等將優(yōu)先獲得融資支持
那么，“加快完善與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相匹配的系列融資制度”，將涉及哪些層面？在業(yè)內(nèi)人士看來，現(xiàn)房銷售、城市更新、存量盤活、租購并舉將成為融資制度重點(diǎn)支持領(lǐng)域。
推進(jìn)現(xiàn)房銷售是房地產(chǎn)發(fā)展新模式中的重要一環(huán)。對此，李宇嘉認(rèn)為：“房地產(chǎn)開發(fā)方面，一直倡導(dǎo)現(xiàn)房開發(fā)，但現(xiàn)房開發(fā)周期長、資金需求大，對沖市場波動的難度大，需要金融支持，以提振市場愿意參與現(xiàn)房開發(fā)的積極性。另外就是以夯實(shí)項目公司法人實(shí)體地位、資金封閉運(yùn)轉(zhuǎn)為特點(diǎn)的白名單模式。同時，也要做好股東出資、債券融資、信貸融資的全口徑監(jiān)管?！?/p>
“存量盤活也需要金融支持。過去存量盤活就是大拆大建，靠土地和商品房回籠資金來償還貸款。未來，包括存量土地收儲，存量項目統(tǒng)購統(tǒng)租、改變功能、完善配套等，這些更新不再是單一房地產(chǎn)開發(fā)，而是與片區(qū)消費(fèi)提振、功能完善、人口集聚等相關(guān)改進(jìn)形成協(xié)同?！崩钣罴芜M(jìn)一步表示。
此外，建立租購并舉的住房制度也是房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要內(nèi)容，李宇嘉補(bǔ)充表示：“租購并舉是未來住房需求的主體，從租賃投資主體來看，需要以租賃收入、社區(qū)運(yùn)營收入現(xiàn)金流為支撐來融資。對租客來講，需要租賃消費(fèi)貸。但這些都無法拿不動產(chǎn)來抵押，需要創(chuàng)新貸款審批投放和風(fēng)控，需要創(chuàng)新現(xiàn)金流支撐的證券化融資?！?/p>
“建立普惠性的住房金融體系也將是房地產(chǎn)金融制度的完善方向?！崩钣罴伪硎荆磥怼笆袌?保障”體系有望進(jìn)一步完善，為低收入群體提供除住房公積金以外的更多住房金融支持。
值得注意的是，未來融資制度還會和“好房子”掛鉤。陳文靜認(rèn)為，本次發(fā)布會再次強(qiáng)調(diào)要“強(qiáng)化對高品質(zhì)住房的資金供給”，預(yù)計一方面將增加對企業(yè)端的資金支持，助推高品質(zhì)住房的供給量增加；另一方面與高品質(zhì)住房需求配套的資金優(yōu)惠政策也有望逐步落地，供需兩端持續(xù)發(fā)力，共同促進(jìn)改善性住房需求釋放。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，房地產(chǎn)發(fā)展新模式中，最受關(guān)注的就是“好房子”建設(shè)、新住房項目規(guī)范的落地，今日發(fā)布會透露的信息，意味著該領(lǐng)域后續(xù)會有較好的金融支持。同時，現(xiàn)房銷售也是各地持續(xù)推進(jìn)的工作，這種模式對資金要求更高，如果后續(xù)有配套政策出臺，有助于新模式更好地推進(jìn)和普及。此外，城中村改造、存量土地收儲等工作，也有望得到更好的金融支持。
有房企人士建議探索“主體白名單”機(jī)制
事實(shí)上，繼2022年7月28日中共中央政治局召開會議明確提出“保交樓”后，相關(guān)金融支持政策不斷加碼：“保交樓”專項借款及配套融資、房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制、“保交樓”貸款支持計劃等政策性金融工具加速落地；信貸、債券、股權(quán)融資（業(yè)內(nèi)稱為“三支箭”）等針對房企融資的支持政策密集推出……
在今天的發(fā)布會上，李云澤表示，金融監(jiān)管總局扎實(shí)推動城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制擴(kuò)圍增效，支持打贏“保交房”攻堅戰(zhàn)。目前商業(yè)銀行審批通過的“白名單”貸款增至6.7萬億，支持了1600多萬套住宅的建設(shè)和交付，有力保障了廣大購房人的合法權(quán)益，為房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)提供了重要支撐。
隨著一系列政策落地，李云澤表示，房地產(chǎn)市場的積極變化，在今年一季度的信貸數(shù)據(jù)上也有所體現(xiàn)。今年一季度，房地產(chǎn)貸款余額增加7500多億元，其中新增個人住房貸款創(chuàng)2022年以來單季最大的增幅，住房租賃貸款同比增長28%。
對于未來進(jìn)一步支持房企融資，一名來自出險房企的內(nèi)部人士向記者表示：“站在出險房企角度來說，純增量的信用融資估計很難，未來是否可以探索從‘項目白名單’推進(jìn)到‘主體白名單’機(jī)制。比如，針對白名單企業(yè)，成立專項貸款支持計劃，以及對白名單民企給予存量融資及定向融資支持。”
具體來看，該房地產(chǎn)人士建議：“建立經(jīng)營性物業(yè)白名單機(jī)制，允許白名單機(jī)制內(nèi)物業(yè)，在資產(chǎn)評估價值覆蓋貸款的基礎(chǔ)上增量審批；此外，對于銀行在信用債、CMBS投資等存量融資，比照對開發(fā)貸和信托融資的處理辦法，允許存量融資合理展期、調(diào)整還款安排等。”
新京報貝殼財經(jīng)記者 徐倩
編輯 楊娟娟
校對 盧茜
