其中規(guī)定，在限購、限售區(qū)域，落戶3年后才能購買二套房；家庭擁有2套及以上商品房，離異后任何一方不得購房；E類人才須連續(xù)繳納12個月社保險或個人所得稅方可購房。

在業(yè)內(nèi)人士看來，西安借鑒其他城市的經(jīng)驗，綜合運用行政、土地、金融等房地產(chǎn)調(diào)控政策工具，對前期政策進行升級和補充，下一步具體的配套政策將逐步釋放。同時，該政策的出臺符合市場預(yù)期，后續(xù)調(diào)控加碼的城市依然會增多。

業(yè)內(nèi)人士認為，西安《通知》對前期政策進行了升級和補充，下一步具體的配套政策將逐步釋放。圖片來源/IC photo

熱點板塊納入限購、限售范圍

從《通知》內(nèi)容來看，西安擴大了限購和限售范圍，即將西咸新區(qū)灃西新城高橋街道、馬王街道納入住房限購、限售范圍，實施全市統(tǒng)一的限購、限售等住房銷售管理政策。與此同時，西咸新區(qū)秦漢新城、涇河新城、空港新城、灃西新城釣臺街道、大王街道，實施與高陵區(qū)、閻良區(qū)、鄠邑區(qū)、航空基地等區(qū)域統(tǒng)一的住房銷售管理政策（未包括在“限購、限售”區(qū)域內(nèi)）。

對于西安的《通知》，在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進看來，這是限購政策全方位升級。首先表現(xiàn)在限購的行政區(qū)域擴大，把西咸新區(qū)的部分熱點板塊納入了限購范圍。

除了擴大限購、限售區(qū)域范圍外，西安對于新落戶以及離異家庭在限購、限售區(qū)域內(nèi)購房也有一定的限制。從8月31日起，已落戶、新落戶居民家庭在“限購、限售”區(qū)域內(nèi)購買第2套商品住房的，均須落戶滿3年。

而針對8月31日起離異的居民家庭，如果在限購區(qū)域擁有2套及以上商品住房，離異后一年內(nèi)任何一方均不得在限購區(qū)域購買商品住房；如果離異后再婚的，以新家庭為單位執(zhí)行住房限購政策。對此，嚴躍進表示，此舉在于嚴控部分購房者為了買房而“假離婚”的行為。

與此同時，《通知》明確，為了確保政策平穩(wěn)銜接，有兩類情形按原購房政策執(zhí)行：一是2021年8月31日0時前，已報名參與商品住房項目購房意向登記，進入該批次住房搖號、選房、簽約等程序的；二是上述時間節(jié)點前，已簽訂購房協(xié)議且已支付房款（含定金、首付款），購房時符合相應(yīng)時期的限購政策，且能夠提供當事人銀行轉(zhuǎn)賬憑證（不含現(xiàn)金支付）等資料的。

E類人才購房門檻提高

值得注意的是，西安對于人才購房也有了新的說法。根據(jù)《通知》，從8月31日起，E類人才在住房“限購、限售”區(qū)域內(nèi)購買商品住房的，除提供人才認定的相關(guān)證明材料外，還需提供已在西安市連續(xù)繳納12個月的社保或個稅證明。

相比之下，A、B、C、D類人才購房，不受這一規(guī)定影響。據(jù)西安人社局的信息顯示，E類人才是指產(chǎn)業(yè)發(fā)展與科技創(chuàng)新類實用性人才和特殊技能人才，包括具有碩士、學士學位，中級職稱、技師等相應(yīng)職級的人員。

除了調(diào)控政策收緊以外，西安也明確規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，包括解決房地產(chǎn)開發(fā)、房屋買賣、住房租賃、物業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域的突出問題。在嚴躍進看來，這是鞏固既有調(diào)控政策的一個重要工具。

在嚴格住宅用地出讓方面，《通知》強調(diào)同一競買企業(yè)及其控股的各個公司，不得參與同一宗地的競買。同時加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地資金審查，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的購地資金來源進行核查。此外，嚴控住宅用地溢價率，不以競新增配建方式提高實際地價。

此外，與一線城市加強房地產(chǎn)金融管理的思路相同，《通知》提到，嚴格審核購房人首付資金來源，防范消費貸、經(jīng)營貸、信用貸等違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。

業(yè)內(nèi)：對樓市調(diào)控政策進行升級補充

據(jù)國家統(tǒng)計局公布的7月份70城房價數(shù)據(jù)顯示，7月，西安均位列新建住宅以及二手住宅價格環(huán)比漲幅前十的名單之中。

隨著房價和地價的持續(xù)上漲，西安樓市調(diào)控的頻率與力度也在不斷加碼。此前的3月15日，西安規(guī)定，購房人騙取或通過“代持”方式規(guī)避限購政策的，其本人及“代持人”5年內(nèi)不得購房。3月30日，西安規(guī)定限購區(qū)域內(nèi)新房及二手房5年限售，以及落戶滿1年且社?；騻€稅連繳12個月方可購房等。7月9日，西安將市內(nèi)部分住宅小區(qū)二手住房成交參考價格予以公布。

“從西安此次政策來看，充分體現(xiàn)了當前政策管控升級、從緊從嚴的導(dǎo)向?！眹儡S進表示，后續(xù)對于全國其他城市而言，限購升級的路徑也會更加清晰，即體現(xiàn)在區(qū)域、本地戶籍、人才、離異家庭等方面。

中指研究院西安分院研究總監(jiān)支家駿認為，整體來看，《通知》涵蓋了擴大住房限購限售范圍、強化住房限購措施、嚴格住宅用地出讓、加強房地產(chǎn)金融管理、完善住房保障體系建設(shè)、規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序六個方面，主要針對當下西安樓市的熱點問題進行打“補丁”，著力于“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”，并且參考借鑒了其他城市的政策經(jīng)驗，預(yù)計下一步相應(yīng)的具體配套政策將逐步釋放，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

對比今年3月西安發(fā)布的《關(guān)于建立房地聯(lián)動機制促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，貝殼研究院高級分析師潘浩也認為，此次的《通知》為前期政策的升級和補充，從實際情況來看，近期多地調(diào)控政策均以此種方式推出。

新京報記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟 校對 賈寧