7月26日，北京市掛牌出讓北京市門頭溝區(qū)新城0604街區(qū)MC00-0604-0104-01、0107、0104-02地塊R2二類居住用地、F3其他類多功能用地土地，土地面積約為4.6萬平方米，規(guī)劃建筑面積為8.55萬平方米，起始價格為16.36億元，上限價格18.814億元。
值得關(guān)注的是，本次土地出讓過程中，競買規(guī)則發(fā)生三點主要變化。在競買規(guī)則方面，對于集團企業(yè)參拍要求有微調(diào)；同時，對競價階梯進行了優(yōu)化；此外，在超低能耗建筑標準方面也有所調(diào)整。
北京鏈家研究院院長高原點評稱：“總體來看，北京市此次土地招拍規(guī)則的調(diào)整，是適應(yīng)北京市房地產(chǎn)形勢與變化進行的及時調(diào)整。此次調(diào)整，能夠引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)良性競爭，為購房者貢獻更多好房子、好作品，改善居民的居住條件?！?/p>
同一集團企業(yè)僅有一家可參與搖號
根據(jù)出讓公告顯示，在競價環(huán)節(jié)，參加競買的企業(yè)須具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，可以獨立競買也可以聯(lián)合競買，聯(lián)合競買的聯(lián)合體各方須同時具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。同一企業(yè)及其控股的各個公司不得參加同一宗地的競買。
宗地進入現(xiàn)場搖號環(huán)節(jié)后，同一集團成員企業(yè)僅可有一家參與該宗地的搖號，對于多家成員企業(yè)同時報名參與搖號的，以企業(yè)繳納保證金（預(yù)申請保證金、競買保證金）到賬時間的先后順序確定搖號資格。聯(lián)合競買的，同一集團成員企業(yè)僅可組成一個聯(lián)合體參與同一宗地搖號。同一集團成員企業(yè)包括但不限于：與集團公司存在關(guān)聯(lián)關(guān)系的公司（含全資公司、控股公司）。
對此，中指研究院土地市場研究負責人張凱點評稱：“相較既往規(guī)則，此次土拍規(guī)則對競買人資格優(yōu)化，其中，對同一集團下的成員企業(yè)，在競價階段的競買人資格要求方面有一定的放松。但如果該宗地塊競價至搖號階段，同一集團下的成員企業(yè)中，僅允許保證金最先到賬的一家成員企業(yè)（或多家組成一個聯(lián)合體）參與搖號。這一規(guī)則的優(yōu)化，一方面保證了搖號階段的公平性，另一方面又為同一集團下的成員企業(yè)創(chuàng)造了更多參與北京土拍的機會?！?/p>
同時，高原也表示：“近年來，隨著地產(chǎn)行業(yè)的深化發(fā)展，企業(yè)的集中度逐步提高，同一集團內(nèi)多個不同企業(yè)事實上經(jīng)營較為獨立，相較既往，較易出現(xiàn)同集團內(nèi)不同公司對同一地塊具有開發(fā)意愿的情況。在既往規(guī)則下，此種情況發(fā)生時，通常開發(fā)集團需進行內(nèi)部協(xié)調(diào)，其中多數(shù)企業(yè)不得不忍痛割愛。從市場整體角度來看，報名及競價階段引入更多企業(yè)，能夠較好地保持市場活力，有利于行業(yè)的長期健康發(fā)展。”
“一線城市部分土地關(guān)注程度較高，為合理控制房價，北京市采取地價達到上限后進入搖號環(huán)節(jié)的拿地規(guī)則。而同一集團內(nèi)多家企業(yè)如同時參加搖號環(huán)節(jié)，必然會使得該集團‘中獎概率’提升，對其他企業(yè)存在有失公平之處。因此，此次新競拍規(guī)則同樣有所約束，比如同一集團多家企業(yè)均進入搖號階段，則以保證金繳納時限為依據(jù)僅保留第一家企業(yè)進入搖號階段，避免單一集團中簽概率過高，兼顧了土地出讓的公平性?！备咴a充表示。
優(yōu)化競價階梯，有效促進充分競爭
出讓公告顯示，此次推出的門頭溝新城地塊掛牌出讓起始價為16.36億元，競價階梯為170萬元整，競買保證金為3.28億元。
“此次競價階梯由原來起始價的5‰調(diào)整為1‰，大幅降低了競價階段的加價門檻，有利于競買人更精確地根據(jù)自身企業(yè)的出價能力進行報價?！睆垊P表示。
“實際競買過程中，以一宗50億元的典型地塊為例，意味著單次舉牌，每手價格從2500萬降低至500萬元，變化非常顯著。”高原進一步表示：“此次競價梯級的改變，使得開發(fā)企業(yè)能夠在未來競買出價過程中，更精細地依據(jù)成本收益測算結(jié)果進行報價，實現(xiàn)企業(yè)綜合經(jīng)營收益的最大化。此外，更細致的競價階梯劃分，也有利于在競買階段更為充分地競爭，實現(xiàn)公共資源、商業(yè)利益、消費者等各方的共贏。”
優(yōu)化超低能耗建筑標準，聚焦建造“好房子”
在此次競拍要求中，還對超低能耗建筑標準進行調(diào)整，即由之前的需滿足北京市建筑節(jié)能設(shè)計標準，優(yōu)化為可按“國標”執(zhí)行。
“這一調(diào)整能夠在一定程度上降低房企的開發(fā)成本，為房企騰挪出更多的成本資源用在好房子的產(chǎn)品打造上?！睆垊P表示。
近年來，北京市在超低能耗建筑推廣方面做出了諸多努力。例如，今年北京市出臺的公積金新政中即明確，超低能耗建筑住房在交易過程中可享受公積金貸款額度上浮40萬元，對于降低購房者成本具有較大幫助。
“從既往情況來看，超低能耗建筑盡管更為環(huán)保，居住使用成本也更低，但較高的建筑成本使得超低能耗住宅僅在少量改善性項目及高端項目中有所應(yīng)用。本次土地出讓中，北京市對超低能耗建筑認定標準進行了調(diào)整，納入“國標”超低能耗建筑設(shè)計標準，為開發(fā)企業(yè)結(jié)合項目定位因地制宜開展超低能耗建筑建設(shè)提供了新的選擇，能夠增強開發(fā)企業(yè)建設(shè)更多超低能耗項目的意愿，前期已推出的超低能耗利好政策也將惠及更多京城購房者?！备咴硎尽?/p>
此次北京門頭溝新城地塊出讓規(guī)則的調(diào)整或?qū)⒊蔀槿蘸蟊本┩僚牡摹俺B(tài)”。對此，張凱表示：“門頭溝新城地塊出讓規(guī)則的調(diào)整代表著北京土地市場未來的趨勢，即降低門檻，未來一段時間內(nèi)所出讓的土地應(yīng)該都會執(zhí)行這個新的規(guī)則。”
新京報記者 徐倩
編輯 楊娟娟 校對 柳寶慶
