今年首月土地市場實現(xiàn)“開門紅”，為全年土地市場行情奠定了良好的基礎(chǔ)。機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2025年1月份，百強房企拿地總額1210.7億元，同比增長41.4%，相較上年由負(fù)轉(zhuǎn)正。其原因在于土地供應(yīng)品質(zhì)持續(xù)提升，北京、深圳、上海等一線城市土地成交均較為活躍，且有多宗高總價地塊成交，這些地塊多由頭部央國企摘得。
在業(yè)內(nèi)人士看來，需求端預(yù)期改善加上更多高端新房項目熱銷，有望推動2025年繼續(xù)迎來更多高品質(zhì)、高單價地塊的成交，并帶動房企投資端信心回升。
百強房企1月拿地總額約1211億元
事實上，自2024年10月份以來，核心城市土拍市場持續(xù)保持活躍度。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年1月，TOP100企業(yè)拿地總額1210.7億元，同比增長41.4%，相較上年由負(fù)轉(zhuǎn)正。
圖/中指研究院
對此，中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，2025年1月份，北京、深圳、上海等一線城市土地成交均較為活躍，住宅和商辦用地的土地出讓金同比增長超10%，且有多宗高總價地塊成交，這些地塊多由頭部央國企摘得，由此帶動TOP100企業(yè)拿地總額同比轉(zhuǎn)正。
另據(jù)克而瑞分析認(rèn)為，從2025年1月份房企投資情況來看，在供應(yīng)端持續(xù)提升質(zhì)量、降低規(guī)模的舉措下，北京、上海、杭州等熱點城市已經(jīng)迎來“開門紅”，頭部房企在優(yōu)質(zhì)地塊中的競爭激烈。尤其是地塊價格不再設(shè)置上限后，出現(xiàn)多宗成交溢價率超過20%的地塊，由此帶動1月份土地市場平均溢價率走高至7.4%，較去年12月增加3.4個百分點。
事實上，1月土地市場點狀回暖態(tài)勢顯著。比如，杭州湖墅單元和北干西單元地塊、深圳龍城街道地塊溢價率均超60%。
其中，2025年1月24日，在經(jīng)過220輪報價后，濱江集團(tuán)以54.56億元競得湖墅單元GS0201-R21-05地塊，樓面價64834元/平方米，溢價率高達(dá)71.25%，刷新了杭州土拍史上最高成交樓面價，也使得杭州地價挺進(jìn)6萬元/平方米時代。整體來看，2025年1月份杭州涉宅用地平均溢價率達(dá)到45.3%，其中有6宗地塊溢價率超過25%。
而2025年1月24日，上海迎來新年首場土拍，位于松江洞涇的地塊一經(jīng)推出，立刻吸引4家競買人激烈角逐，經(jīng)過51輪競價，由保利發(fā)展以總價20.52億元、溢價率27.93%摘得。值得一提的是，該地塊并非傳統(tǒng)意義上的高流速穩(wěn)妥地塊，這足以說明土拍市場的火熱，也一定程度上反映了房企對后期市場的信心。
在北京2025年首場土拍中，經(jīng)過近170輪報價，華潤置地+中鐵置業(yè)+招商蛇口聯(lián)合體以91.52億元的價格摘得海淀朱房0029地塊，溢價率17.33%。同在1月2日，經(jīng)過247輪報價后，建發(fā)房產(chǎn)以90.404億元的總價競得北京海淀朱房0030地塊，溢價率25.04%。朱房“雙子星”地塊給2025年北京土地市場帶來了“開門紅”。
優(yōu)質(zhì)地塊備戰(zhàn)節(jié)后土地市場
從2025年1月份房企新增貨值來看，招商蛇口、華潤置地和中海地產(chǎn)位列前三。1月份，招商蛇口以179億元新增貨值占據(jù)榜單第一，華潤置地、中海地產(chǎn)分別以169億元、130億元的新增貨值位列第二、第三。
圖/中指研究院
需要關(guān)注到的是，2025年初，為了吸引房企投資拿地，各地在調(diào)整土地出讓規(guī)則的同時也在提升土地的品質(zhì)。春節(jié)后，北京、上海均有熱點地塊將要出讓。
2月5日，北京市規(guī)自委網(wǎng)站預(yù)申請一欄上架了海淀區(qū)樹村資金平衡用地統(tǒng)籌項目HD00-0705-0035-1地塊R2二類居住用地。該地塊土地面積3.97萬平方米，交易起始價58.64億元。海淀樹村地塊是開年以來關(guān)注度最高的地塊。該地塊在北五環(huán)外、北京體育大學(xué)對面，周邊有2條地鐵線，出行便利。周邊有聯(lián)想、百度、騰訊、新浪、網(wǎng)易等知名互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，整個地塊的位置和配套十分優(yōu)越，在推出前就被認(rèn)為是開發(fā)商爭奪的明星地塊。
與此同時，“上海土地交易市場”官網(wǎng)顯示，上海2025年第一批次浦東、虹口、松江、奉賢4幅住宅地塊將于2月20日進(jìn)行現(xiàn)場交易。屆時，新一輪的土地儲備之戰(zhàn)即將拉開帷幕。對此，上海市規(guī)劃資源局資源利用處有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，今年，上海宅地出讓的啟動時間大大提前，將采用“小步快跑”節(jié)奏，增加供地頻次。此外，上海還將進(jìn)一步調(diào)度優(yōu)質(zhì)商品住宅用地供應(yīng)，有效引導(dǎo)市場預(yù)期，以高品質(zhì)好房子強化逆周期穿越，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
值得關(guān)注的是，業(yè)內(nèi)人士指出，杭州土地掛牌也將維持在高頻供應(yīng)的狀態(tài)，近半年以來，杭州普遍涉宅用地月均出讓頻次在2-3場的水平；預(yù)計2月杭州土地出讓多達(dá)4場，目前已有14宗地塊排隊出讓。
專項債收儲存量土地加速落地
值得關(guān)注的是，2025年，專項債收儲存量土地加速落地。1月10日，財政部在“中國經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展成效”系列主題新聞發(fā)布會介紹，在2025年新增發(fā)行的專項債額度內(nèi)，地方可根據(jù)需要，統(tǒng)籌安排用于土地儲備和收購存量商品房用作保障性住房者兩個方面的專項債項目。
與此同時，1月份，浙江金華婺城區(qū)、金東區(qū)等地先后發(fā)布運用地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地的公告。公告指出，本次主要優(yōu)先收回收購因企業(yè)無力或無意愿繼續(xù)開發(fā)、已供應(yīng)未動工的住宅用地和商服用地。
對此，中指研究院研究主管王琳表示，2025年，預(yù)期收儲存量土地將加速。允許專項債券用于土地儲備的政策對房地產(chǎn)行業(yè)意義重大，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大量閑置土地可能因此得到盤活，推動企業(yè)開發(fā)鏈條由此重啟，也將促進(jìn)企業(yè)重新進(jìn)入土拍市場。
在克而瑞集團(tuán)董事長丁祖昱看來，政策明確地方債可以用于土地儲備和閑置土地收儲，將在實質(zhì)上加快行業(yè)去庫存步伐，并減輕投資端的資金壓力。2024年10月份以來新房市場銷售持續(xù)轉(zhuǎn)好，需求端預(yù)期改善再加上更多高端新房項目熱銷，有望推動2025年繼續(xù)迎來更多高品質(zhì)、高單價地塊成交，并帶動投資端信心回升。不過，銷售回暖傳導(dǎo)至投資仍需時間，預(yù)計2025年企業(yè)投資將維持謹(jǐn)慎、分化的趨勢。
新京報貝殼財經(jīng)記者 袁秀麗
編輯 楊娟娟 校對 楊利
