專項(xiàng)債收購(gòu)存量閑置土地，是2025年促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵舉措之一。繼四川、廣東之后，湖南省成為全國(guó)第三個(gè)土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債正式落地的省份。在其2025年第一批專項(xiàng)債券中，土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券規(guī)模達(dá)94.15億元，占比超4成，涉及80個(gè)項(xiàng)目，覆蓋全省126個(gè)地塊，全部為存量閑置土地。
根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，截至4月10日，廣東、四川、湖南用于收購(gòu)存量閑置土地的專項(xiàng)債發(fā)行總金額約為402億元。相比全國(guó)各地公示擬使用專項(xiàng)債收購(gòu)存量閑置土地共850宗、總金額近1300億元的規(guī)模，目前實(shí)際發(fā)債金額占了1/3，且僅覆蓋3個(gè)省份，整體進(jìn)展有待提速。
在業(yè)內(nèi)人士看來，目前，收購(gòu)存量用地仍存在專項(xiàng)債額度不清晰、收購(gòu)價(jià)格難確定、被收購(gòu)主體較為單一等多個(gè)堵點(diǎn)，預(yù)計(jì)相關(guān)配套政策有望繼續(xù)完善。
已公示專項(xiàng)債擬收儲(chǔ)存量用地850宗、近1300億
各地公示擬使用專項(xiàng)債收購(gòu)存量閑置土地的增量正在提速。根據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，今年1-2月各地公示擬使用專項(xiàng)債收購(gòu)存量閑置土地?cái)?shù)量合計(jì)319宗，總金額接近550億元。相比之下，3月以來，各地公示的節(jié)奏明顯加快，總共公示地塊511宗，較2月增加217宗，總金額約684億元，環(huán)比增長(zhǎng)29%。整體來看，截至4月10日，全國(guó)各地公示擬使用專項(xiàng)債收購(gòu)存量閑置土地的數(shù)量約850宗，總面積超4000萬(wàn)平方米，總金額達(dá)1282億元。
從個(gè)案來看，4月初，武漢對(duì)部分使用專項(xiàng)債券收儲(chǔ)土地的定價(jià)進(jìn)行公示。其中，據(jù)公示文件，“中城樂（武漢）文化產(chǎn)業(yè)管理有限公司P[2020]035號(hào)04B4部分地塊”收儲(chǔ)土地價(jià)格約為3.28億元。該地塊是在2020年5月由中國(guó)動(dòng)漫集團(tuán)全資子公司以底價(jià)10.97億元競(jìng)得，規(guī)劃凈用地面積71752平方米，其中，04B4地塊39927平方米，為商服用地，彼時(shí)計(jì)劃投資35億元打造城市樂園。
圖片來源/中指研究院
分地區(qū)來看，有14個(gè)省市公示擬使用專項(xiàng)債收購(gòu)存量土地，其中廣東省公示擬收購(gòu)總金額接近500億元，位居第一；湖南、福建、四川等省公示收購(gòu)總金額均超100億元。細(xì)分到各個(gè)城市，惠州擬收購(gòu)金額127.5億元，居各城市首位，柳州、天津、廣州擬收購(gòu)金額均超70億元。
對(duì)于存量閑置土地，3月11日自然資源部和財(cái)政部聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于做好運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券支持土地儲(chǔ)備有關(guān)工作的通知》（簡(jiǎn)稱“《通知》”）明確提到，存量閑置土地包括，企業(yè)無力或無意愿繼續(xù)開發(fā)、已供應(yīng)未動(dòng)工的房地產(chǎn)用地，以及其他符合收回收購(gòu)條件的土地。2024年11月7日之后供應(yīng)的土地不列入存量閑置土地范圍。
從目前全國(guó)擬收購(gòu)的存量用地來看，用地單位覆蓋地方國(guó)企、央企和民企，但是絕大多數(shù)為地方國(guó)企。
對(duì)此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，一方面在于國(guó)企城投地塊資產(chǎn)負(fù)債關(guān)系較為清晰，另一方面民企地塊很多在抵押狀態(tài)，或有復(fù)雜的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，甚至是司法糾紛，不符合收購(gòu)條件。但并非只有國(guó)企地塊才能入選，后續(xù)民企地塊符合條件，或也會(huì)被收購(gòu)。
廣州發(fā)債額超60億居首，長(zhǎng)沙發(fā)行約26億
在上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)看來，“發(fā)債收地”模式不僅有助于快速系統(tǒng)高效促進(jìn)存量土地的盤活，對(duì)于土地市場(chǎng)的供求關(guān)系平衡也具有積極作用。當(dāng)然，最為關(guān)鍵的是，有助于房企輕裝上陣。
“收儲(chǔ)是2025年土地市場(chǎng)的一大看點(diǎn)?！崩钣罴伪硎?，其一方面可以從源頭上減少庫(kù)存，緩解市場(chǎng)供求關(guān)系；另一方面有助于穩(wěn)定開發(fā)商資金鏈，推動(dòng)保交付和拿地開工，促進(jìn)行業(yè)和市場(chǎng)穩(wěn)定。當(dāng)然，最終效果取決于發(fā)行規(guī)模、收儲(chǔ)規(guī)模，以及收儲(chǔ)后的用途等。
從目前來看，收儲(chǔ)土地的價(jià)格普遍低于當(dāng)初出讓價(jià)。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，收儲(chǔ)價(jià)格與出讓時(shí)的成交價(jià)相比，超50%的地塊擬收儲(chǔ)價(jià)格與成交價(jià)的比值在0.8-1.0之間，約35%的地塊比值在0.9-1.0之間，約16%的地塊擬收儲(chǔ)價(jià)格與成交價(jià)的比值在0.7-0.8之間，部分地塊擬收儲(chǔ)價(jià)格的折扣較大。
此外，在公示擬收購(gòu)的地塊中，住宅用地的宗數(shù)占比超過60%；地塊成交時(shí)間集中在2020年-2024年，宗數(shù)占比約80%，特別是2021年-2023年地塊居多。
值得關(guān)注的是，目前各地用于收儲(chǔ)存量用地的專項(xiàng)債發(fā)行規(guī)模略小。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，截至4月10日，廣東、四川、湖南發(fā)行的用于收購(gòu)存量閑置土地的專項(xiàng)債總金額約為402億元。在各個(gè)城市中，廣州發(fā)行專項(xiàng)債金額超60億元，位居各城市首位，二線城市長(zhǎng)沙發(fā)行26.3億元、成都發(fā)行2.8億元。
圖片來源/中指研究院
業(yè)內(nèi)：收儲(chǔ)配套政策仍待完善
從目前來看，自政策明確重啟土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債以來，運(yùn)用專項(xiàng)債收儲(chǔ)的實(shí)際落地進(jìn)展較慢。全國(guó)各地已公示擬使用專項(xiàng)債收購(gòu)存量閑置土地的金額超1200億元，覆蓋14個(gè)省市，而實(shí)際發(fā)行專項(xiàng)債的金額約為收儲(chǔ)金額的1/3，且僅覆蓋3個(gè)省份，其他省市落地進(jìn)展仍有待提速。
中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜表示，根據(jù)調(diào)研結(jié)果，地方收購(gòu)存量土地依然存在多項(xiàng)難點(diǎn)，主要包括用于收購(gòu)存量土地的專項(xiàng)債額度不清晰、收購(gòu)價(jià)格難確定、被收購(gòu)主體較為單一等。預(yù)計(jì)未來打通各個(gè)收儲(chǔ)堵點(diǎn)，加快收儲(chǔ)節(jié)奏，將是政策著力點(diǎn)，相關(guān)配套政策也有望繼續(xù)完善。預(yù)計(jì)更多地區(qū)將參考借鑒已發(fā)行專項(xiàng)債省份的做法，出臺(tái)詳細(xì)的操作細(xì)則或指引。
而為了加快專項(xiàng)債收購(gòu)存量土地節(jié)奏，陳文靜認(rèn)為，一方面，收購(gòu)價(jià)格若以土地出讓時(shí)的“起拍價(jià)”作為收購(gòu)價(jià)格的重要參考，可以縮短時(shí)間、提高效率；另一方面，地方以增量?jī)r(jià)值為原則進(jìn)行收購(gòu)，可以更好地促進(jìn)市場(chǎng)進(jìn)入新循環(huán)，如聚焦核心城市/區(qū)域項(xiàng)目，豐富被收購(gòu)主體，加大對(duì)非地方國(guó)資的支持力度，收購(gòu)2020年以來的存量土地，最大化發(fā)揮資金效益等。
值得關(guān)注的是，為了更好地指導(dǎo)地方加快發(fā)債節(jié)奏，對(duì)于“自審自發(fā)”試點(diǎn)地區(qū)，《通知》提到，土地儲(chǔ)備項(xiàng)目經(jīng)省級(jí)人民政府審核批準(zhǔn)后，省級(jí)財(cái)政部門即可組織發(fā)行專項(xiàng)債券。去年底國(guó)務(wù)院辦公廳明確了11個(gè)專項(xiàng)債“自審自發(fā)”試點(diǎn)地區(qū)，包括北京市、上海市、江蘇省、浙江?。ê瑢幉ㄊ校?、安徽省、福建?。ê瑥B門市）、山東?。ê鄭u市）、湖南省、廣東?。ê钲谑校?、四川省、河北雄安新區(qū)。
“自審自發(fā)”試點(diǎn)地區(qū)中的廣東、四川、湖南已經(jīng)發(fā)行用于土地儲(chǔ)備的專項(xiàng)債，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，已經(jīng)公示收儲(chǔ)地塊的福建、浙江、山東等地專項(xiàng)債的發(fā)行節(jié)奏有所加快。
新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 袁秀麗
編輯 楊娟娟 校對(duì) 穆祥桐
