11月28日，證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)發(fā)文“證監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人就資本市場(chǎng)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問(wèn)”。其中，涉及恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資，這也是自上輪調(diào)控以后、四年來(lái)我國(guó)再次啟動(dòng)房地產(chǎn)股權(quán)融資，意味著代表股權(quán)融資的“第三支箭”正式落地。
在“第二支箭”利好部分龍頭穩(wěn)健型房企之外，“第三支箭”以股權(quán)融資為重點(diǎn)，覆蓋上市房企，或?qū)槌鲭U(xiǎn)的上市房企指明一條新生路。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，資本市場(chǎng)融資啟動(dòng)，多了一個(gè)很重要的渠道，連同“第一支箭”“第二支箭”一起，能夠形成資金利好的疊加效應(yīng)，從而提振貸款金融機(jī)構(gòu)、債券承購(gòu)人的積極性。
出險(xiǎn)房企生路之被并購(gòu)
隨著“第三支箭”的落地，以“信貸、債券、股權(quán)”為支持點(diǎn)的“三箭齊發(fā)”，將全面支持房地產(chǎn)融資。值得關(guān)注的是，此前，“第二支箭”受制于增信和發(fā)債等要求，更多惠及頭部、穩(wěn)健型的上市房企，目前的“白名單”僅覆蓋了萬(wàn)科、龍湖、新城控股、旭輝、金地、美的置業(yè)、金輝等財(cái)務(wù)穩(wěn)健大型龍頭房企。
那么，出險(xiǎn)房企的生路在何方？此次證監(jiān)會(huì)射出的“第三支箭”或?qū)槌鲭U(xiǎn)的上市房企指明一條新生路。
此次證監(jiān)會(huì)決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施，其中第一條為“恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資”，即允許符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施重組上市，重組對(duì)象須為房地產(chǎn)行業(yè)上市公司。
也就是說(shuō)，出險(xiǎn)上市房企的第一條生路在于“被并購(gòu)”。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“第三支箭”提及了重組、再融資、鼓勵(lì)私募介入等，其實(shí)都是出險(xiǎn)房企非常需要積極把握的政策工具，可以認(rèn)為具有更好的效應(yīng)，使得目前一些確實(shí)有“奄奄一息”的上市房企可以比較容易地提振起來(lái)。
“證監(jiān)會(huì)明確了對(duì)房企重組上市落實(shí)了寬松政策，尤其是提及發(fā)行股份或支付現(xiàn)金購(gòu)買涉房資產(chǎn)。這對(duì)于目前爆雷企業(yè)和優(yōu)質(zhì)房企都有較好的優(yōu)勢(shì)。其中，爆雷企業(yè)可以借此類重組上市工作理順債務(wù)關(guān)系；而對(duì)于優(yōu)質(zhì)房企來(lái)說(shuō)，則有收購(gòu)或控制此類企業(yè)的機(jī)會(huì)。重組上市工作重啟，也是目前房企存量債務(wù)過(guò)大下的關(guān)鍵一招，有助于真正化解去年下半年以來(lái)積壓的債務(wù)問(wèn)題。”嚴(yán)躍進(jìn)如是說(shuō)。
也就是說(shuō)，出險(xiǎn)房企可以借助涉房公司進(jìn)行重組上市從而實(shí)現(xiàn)剝離債務(wù)、保留優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)“剔骨重生”，這種“改頭換面”般的重生是一條生路。
中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水表示：“允許符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施重組上市，重組對(duì)象須為房地產(chǎn)行業(yè)上市公司，將加快出險(xiǎn)上市房企重組，加快化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，加快房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)出清。”
出險(xiǎn)房企生路之再融資
而另外一條生路是“再融資”，即允許上市房企非公開方式再融資，資金用途除了“保交樓”外，還可以用于補(bǔ)充流動(dòng)資金和償還債務(wù)。還有H股房企，恢復(fù)以房地產(chǎn)為主業(yè)的H股上市公司再融資。
目前，市場(chǎng)上的出險(xiǎn)房企不乏曾經(jīng)上市的大型規(guī)模房企，包括世茂房地產(chǎn)、正榮地產(chǎn)、融信地產(chǎn)、陽(yáng)光城等，這些公司顯然難以從“第二支箭”的“發(fā)行債券”中得到救贖，那么，房地產(chǎn)再融資的啟動(dòng)或?yàn)檫@些上市出險(xiǎn)房企帶來(lái)機(jī)遇。
嚴(yán)躍進(jìn)指出，再融資屬于上市公司IPO后的新的融資方式，其有別于目前類似交易商協(xié)會(huì)推出的“第二支箭”的模式。尤其是房企獲得了非公開方式的融資方式，有助于定向?qū)ふ彝顿Y方，規(guī)避了此前公開發(fā)債面臨的認(rèn)籌不足的尷尬。再融資工具包括了公開發(fā)行新股、非公開發(fā)行新股、發(fā)行新股購(gòu)買資產(chǎn)、發(fā)行公司債券、發(fā)行短期融資券、發(fā)行中期票據(jù)等模式。后續(xù)不排除會(huì)導(dǎo)入險(xiǎn)資和國(guó)企資金進(jìn)行持股，增強(qiáng)房企的資金實(shí)力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。
值得關(guān)注的是，11月23日，雅居樂剛剛完成了配股，按計(jì)劃以每股2.68港元配售2.95億股股票，占配售完成后已發(fā)行股本的7%，此次籌集資金凈額7.83億港元，這也為雅居樂補(bǔ)充了關(guān)鍵一筆流動(dòng)資金。
“資本市場(chǎng)上投資者分散，不同投資者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的判斷不同。對(duì)有的投資者來(lái)說(shuō)，或許認(rèn)為市場(chǎng)已經(jīng)見底，或許認(rèn)為資產(chǎn)價(jià)格很低廉，可以入市了。所以，就可以依據(jù)其風(fēng)險(xiǎn)分散、價(jià)格發(fā)現(xiàn)的優(yōu)勢(shì)，最大程度擴(kuò)張融資能力?！崩钣罴稳缡钦f(shuō)。
重啟房地產(chǎn)再融資仍有限制
事實(shí)上，此次重啟房地產(chǎn)再融資意義非同尋常，也是自2018年以來(lái)房地產(chǎn)再融資的再度“開閘”。
作為資本密集型行業(yè)，房地產(chǎn)一度有著通暢的A股融資渠道。上世紀(jì)90年代，隨著上交所和深交所的成立，第一批企業(yè)登陸A股市場(chǎng)，其中就包括為數(shù)不少的房地產(chǎn)公司。本世紀(jì)初，房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革推動(dòng)一批房企快速做大，并陸續(xù)登陸A股。
但是，2005年開始，房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出周期性的投資過(guò)熱、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快等情況。為此，監(jiān)管部門開始對(duì)房企的融資進(jìn)行管控，其中包括A股融資。關(guān)鍵的節(jié)點(diǎn)是，2018年10月，證監(jiān)會(huì)明確，為防止募集資金變相用于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，房企或涉房企業(yè)申請(qǐng)?jiān)偃谫Y的，暫不推進(jìn)審核。這也正式宣告涉房企業(yè)A股融資暫停。
李宇嘉認(rèn)為，鑒于目前房地產(chǎn)上市公司大面積違約、甚至陷入破產(chǎn)重組境地，涉及金融投資機(jī)構(gòu)、投資者、地產(chǎn)在建項(xiàng)目、上下游建筑企業(yè)、施工單位，供應(yīng)商非常多。不管是出于保增長(zhǎng)、保穩(wěn)定，不要大起大落，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線，還是保民生，保就業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)有序釋放、平穩(wěn)著陸的訴求很高，開啟資本市場(chǎng)融資，包括并購(gòu)重組、再融資等，都是非常有意義的，及時(shí)的。
但是，需要注意的是，此次房地產(chǎn)再融資的開閘也是在“房住不炒”的政策基調(diào)下進(jìn)行的，依然有嚴(yán)格的限制。
對(duì)此，李宇嘉表示：“兩個(gè)‘恢復(fù)’，有所為有所不為，恢復(fù)并購(gòu)重組，對(duì)象限定很嚴(yán)格；恢復(fù)上市房企再融資，只是允許上市房企非公開方式再融資，而不是IPO，而且募集資金用于政策支持的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括‘保交樓、保民生’相關(guān)地產(chǎn)項(xiàng)目、保租房和拆遷安置項(xiàng)目?！?/div>
新京報(bào)記者 徐倩
編輯 武新 校對(duì) 賈寧
