首個(gè)松綁限購(gòu)政策的一線(xiàn)城市出現(xiàn)了。
9月20日，廣州市人民政府辦公廳發(fā)布了《關(guān)于優(yōu)化我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），提出了調(diào)整住房限購(gòu)政策實(shí)施區(qū)域范圍，非戶(hù)籍人口首套房購(gòu)置納稅社保年限從5年收縮至2年。其中最大的亮點(diǎn)是解除了外圍區(qū)域——黃埔、番禺、花都、白云區(qū)部分地區(qū)的限購(gòu)。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，廣州成為年內(nèi)第一個(gè)放寬限購(gòu)的一線(xiàn)城市，主要是因?yàn)橥鈬鷧^(qū)域去庫(kù)存壓力大。而過(guò)去因長(zhǎng)期過(guò)熱，以緊縮、需求端抑制為特征的調(diào)控政策都不再適用，要退出了。
黃埔、番禺、花都和白云部分區(qū)域不再限購(gòu)
廣州此次《通知》優(yōu)化住房限購(gòu)和增值稅免稅年限。其中，將住房限購(gòu)政策調(diào)整為，在越秀、海珠、荔灣、天河、白云（不含江高鎮(zhèn)、太和鎮(zhèn)、人和鎮(zhèn)、鐘落潭鎮(zhèn)）、南沙等區(qū)購(gòu)買(mǎi)住房的，本市戶(hù)籍居民家庭限購(gòu)2套住房；非本市戶(hù)籍居民家庭能提供購(gòu)房之日前2年在本市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)證明的，限購(gòu)1套住房。這也意味著解除了外圍區(qū)域——黃埔、番禺、花都、白云區(qū)部分地區(qū)的限購(gòu)。
對(duì)此，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，住房增量供應(yīng)少、就業(yè)集中、需求大的中心區(qū)四區(qū)堅(jiān)持原有的限購(gòu)政策；通勤便利、新廣州人置業(yè)的次外圍區(qū)白云等靠近中心區(qū)且供應(yīng)較少的部分區(qū)域，也堅(jiān)持了原有的限購(gòu)政策；南沙盡管近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)下行很快，去年銷(xiāo)售量下跌幅度非常大，庫(kù)存周期也長(zhǎng)，但依然堅(jiān)持限購(gòu)，去房地產(chǎn)依賴(lài)，為產(chǎn)業(yè)和人才集聚創(chuàng)造條件。
“在新的形勢(shì)下，不管是供求關(guān)系、房地產(chǎn)前景和房?jī)r(jià)預(yù)期，還是買(mǎi)房行為，都發(fā)生了重大變化，這不是周期性的變化，而是趨勢(shì)性的變化。因此，過(guò)去長(zhǎng)期過(guò)熱時(shí)期，以緊縮、需求端抑制為特征的調(diào)控政策，都不再適用了，都要退出了。”李宇嘉如此稱(chēng)。
此外，在鏡鑒咨詢(xún)創(chuàng)始人張宏偉看來(lái)，廣州還針對(duì)核心區(qū)優(yōu)化了限購(gòu)政策。簡(jiǎn)單來(lái)講，就是本地家庭限購(gòu)兩套，非本地的社保納稅減少至2年就可購(gòu)買(mǎi)1套。其實(shí)是增加了在核心主城區(qū)6個(gè)區(qū)的購(gòu)房群體的基數(shù)，有助于市場(chǎng)需求尤其是改善需求的釋放。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，限購(gòu)政策的放松本身就是“認(rèn)房不認(rèn)貸”以后全國(guó)各地政策走向的一個(gè)重要趨勢(shì)。此前南京，武漢等一些城市都在全面放松限購(gòu)政策，那么這次廣州開(kāi)始放松，也就意味著限購(gòu)政策從之前的三線(xiàn)城市放松進(jìn)入到二線(xiàn)城市，現(xiàn)在開(kāi)始進(jìn)入到一線(xiàn)城市。廣州放松限購(gòu)政策，信號(hào)意義非常強(qiáng)。四個(gè)一線(xiàn)城市是此輪政策放松的最核心的區(qū)域，從“認(rèn)房不認(rèn)貸”到開(kāi)始出現(xiàn)限購(gòu)放松政策，說(shuō)明當(dāng)前政策放松的力度非常大。
另外，《通知》明確，大力加快推動(dòng)公共租賃住房、保障性租賃住房和配售的保障性住房發(fā)展。提高公共租賃住房保障水平，完善戶(hù)籍家庭公共租賃住房保障方式；支持各類(lèi)市場(chǎng)主體積極參與，多主體、多渠道籌集建設(shè)保障性租賃住房；建立健全配售的保障性住房體系，穩(wěn)慎有序開(kāi)展規(guī)劃建設(shè)。
盤(pán)活二手房，增值稅免征期“5年改2年”
值得注意的是，《通知》還提出，將越秀、海珠、荔灣、天河、白云、黃埔、番禺、南沙、增城等區(qū)個(gè)人銷(xiāo)售住房增值稅征免年限從5年調(diào)整為2年。
對(duì)于二手房增值稅免征期“5年改2年”，以及非戶(hù)籍人口首套房購(gòu)置納稅社保年限從5年收縮至2年，李宇嘉認(rèn)為，這是在促進(jìn)商品房流通和循環(huán)，更好地滿(mǎn)足新市民、年輕人、外來(lái)人口扎根廣州市的訴求。目前，各大城市住房需求轉(zhuǎn)向改善型需求，廣州市換房需求也比較突出，而與此同時(shí)，其外來(lái)人口規(guī)模大，數(shù)量超過(guò)1000萬(wàn)，剛需規(guī)模也較大，呈現(xiàn)出剛需和改善齊頭并進(jìn)的態(tài)勢(shì)。但近期廣州二手房掛牌量快速上升，交易周期明顯拉長(zhǎng)，價(jià)格明顯下跌，也導(dǎo)致預(yù)期開(kāi)始悲觀(guān)，反過(guò)來(lái)又導(dǎo)致市場(chǎng)下行。
“7-8月份，70城中廣州市的二手住房?jī)r(jià)格指數(shù)跌幅居前。增值稅免征期‘5年改2年’的目的，就是為了降低交易環(huán)節(jié)成本，促進(jìn)‘賣(mài)一買(mǎi)一’的順暢，既滿(mǎn)足剛需、也疏通換房需求，確保剛需和改善、新房和二手住房的良性循環(huán)?！崩钣罴稳缡欠Q(chēng)。
張宏偉也認(rèn)為，這一做法是理順了二手置換交易環(huán)節(jié)，有助于降低置換改善需求的交易稅費(fèi)成本，也有助于激活這類(lèi)需求的入市。這個(gè)政策配合“認(rèn)房不認(rèn)貸”、首付比例降低等措施，成為一線(xiàn)城市、強(qiáng)二線(xiàn)城市激活改善需求的“政策利器”，預(yù)計(jì)后續(xù)更多的一二線(xiàn)城市會(huì)落地這個(gè)政策組合拳。
“廣州此次調(diào)整，是為了盤(pán)活二手房，降低二手房的交易成本?，F(xiàn)在二手房掛牌量比較多，很多人急于換房，交易成本降低，則有助于促進(jìn)二手房交易的活躍?！眹?yán)躍進(jìn)稱(chēng)。
庫(kù)存壓力大，一線(xiàn)城市中廣州率先松綁限購(gòu)
據(jù)李宇嘉介紹，從近兩年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，2022年，廣州新房交易量同比下滑30%，新房住宅成交量同比下滑32%。今年，新房市場(chǎng)交易量連續(xù)5個(gè)月下跌，絕對(duì)交易水平降至去年11月以來(lái)的新低。與此同時(shí)，克而瑞統(tǒng)計(jì)的廣州新盤(pán)去化率顯示，8月份只有9%。
此外，另?yè)?jù)合富研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月底新一輪政策發(fā)布以來(lái)的三周，廣州新房市場(chǎng)的成交量增長(zhǎng)幅度分別為15%、6%、-6%。與此同時(shí)，中指研究院調(diào)查數(shù)據(jù)也顯示，此輪新政之后，廣州的購(gòu)房意愿、價(jià)格上漲預(yù)期均不及北京上海。
在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，李宇嘉認(rèn)為，迫切需要發(fā)布新的政策以提振市場(chǎng)情緒，避免預(yù)期惡化和市場(chǎng)下行形成負(fù)反饋循環(huán)，緩解過(guò)快下行的局面，防止其對(duì)舊改、投資、消費(fèi)等基本面形成明顯拖累。而此次一攬子政策更意在托底、穩(wěn)定市場(chǎng)情緒，避免大幅下行，預(yù)計(jì)年內(nèi)剩余4個(gè)月，廣州商品房市場(chǎng)從持續(xù)過(guò)快下滑逐漸轉(zhuǎn)入探底企穩(wěn)的走勢(shì)。
張宏偉也認(rèn)為，廣州成為年內(nèi)第一個(gè)放寬購(gòu)房條件的一線(xiàn)城市，主要是廣州的外圍區(qū)域去庫(kù)存壓力大，限購(gòu)條件放寬是為了去庫(kù)存。相比較而言，四個(gè)一線(xiàn)城市中，廣州樓市的庫(kù)存壓力最大，新房的廣義庫(kù)存量（已經(jīng)竣工待售的現(xiàn)房和還未竣工待售的期房）達(dá)到45個(gè)月以上，而且?guī)齑嬷饕€是集中在增城、從化和花都、白云郊區(qū)，同時(shí)，南沙新區(qū)的壓力也比較大。此外，廣州優(yōu)化限購(gòu)政策和二手房交易增值稅，有助于核心區(qū)的改善需求的激活和入市。只有核心區(qū)的樓市復(fù)蘇回暖，才能帶動(dòng)廣州樓市需求向外圍的區(qū)縣外溢，上述幾個(gè)有較大去庫(kù)存壓力的區(qū)縣才有獲得企穩(wěn)發(fā)展的機(jī)會(huì)。
嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)測(cè)，在“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策發(fā)布以后，一線(xiàn)城市的市場(chǎng)積極活躍，但確實(shí)還需要進(jìn)一步加碼，一線(xiàn)城市扮演樓市復(fù)蘇的領(lǐng)頭羊角色，帶領(lǐng)全國(guó)其他城市優(yōu)化預(yù)期、調(diào)整預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
新京報(bào)記者 袁秀麗
編輯 楊娟娟 校對(duì) 薛京寧
