今年前11個(gè)月百強(qiáng)房企拿地總額超過萬億元，拿地規(guī)模同比下降6.6%。由于重點(diǎn)房企在核心城市拿地意愿有所提升，降幅連續(xù)兩個(gè)月收窄。
不過，受限于市場(chǎng)銷售在低位運(yùn)行，謹(jǐn)慎投資、聚焦投資是房企拿地的主旋律。從各地城市土拍情況來看，在多地取消土地限價(jià)的情況下，少數(shù)核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊熱度有所上升，但底價(jià)成交仍是主流。
對(duì)于今年最后一個(gè)月的土地市場(chǎng)走勢(shì)，業(yè)內(nèi)人士表示，由于年底拿地?zé)o法開盤，房企參與土拍意愿不足，需要優(yōu)質(zhì)地塊激發(fā)土拍熱情。預(yù)計(jì)12月房企拿地規(guī)模將有一定回升，個(gè)別優(yōu)質(zhì)地塊引發(fā)激烈競拍，但土地市場(chǎng)整體熱度將保持低位運(yùn)行。
中海地產(chǎn)、保利發(fā)展位居新增貨值榜單前二
在多重利好政策推動(dòng)下，重點(diǎn)房企拿地的意愿有所提升。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年1-11月，TOP100企業(yè)拿地總額10855億元，拿地規(guī)模同比下降6.6%，降幅較上月收窄3.4個(gè)百分點(diǎn)，降幅連續(xù)兩個(gè)月收窄。
從土地新增貨值來看，中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、華潤置地占據(jù)榜單前三位。具體來看，今年1-11月，中海地產(chǎn)以累計(jì)新增貨值2292億元占據(jù)榜單第一；隨后是保利發(fā)展、華潤置地，新增貨值分別為1864億元和1834億元。今年1-11月，TOP10企業(yè)新增貨值總額13442億元，占TOP100企業(yè)新增貨值的41.7%。由此可見，頭部房企仍在積極補(bǔ)倉。
值得關(guān)注的是，一線、二線、三四線城市土地市場(chǎng)熱度分化明顯，房企投資繼續(xù)向核心優(yōu)勢(shì)城市聚集。從布局城市等級(jí)來看，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年1-11月，50家代表房企在二線城市的投資面積占比最高，為62.5%；一線、二線城市占比合計(jì)近九成，占比較上年提升3.5個(gè)百分點(diǎn)。從布局區(qū)域來看，企業(yè)熱衷于在長三角拿地。
事實(shí)上，受限于市場(chǎng)銷售在低位運(yùn)行，企業(yè)投資意愿尚無起色，謹(jǐn)慎投資、聚焦投資仍是主旋律。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，11月，拿地金額TOP100企業(yè)中，有近七成企業(yè)未有新增土儲(chǔ)入賬，而在前10個(gè)月已經(jīng)拿地的百強(qiáng)房企中，有半數(shù)企業(yè)在11月未有投資。顯而易見的是，各個(gè)城市集中供地節(jié)奏的不同，在一定程度上影響了企業(yè)投資進(jìn)程，也從側(cè)面證明了當(dāng)前企業(yè)投資僅聚焦在核心城市、核心區(qū)域中。
而從重點(diǎn)城市拿地金額位居前列的房企來看，央企、國企仍是主力。中海地產(chǎn)、保利發(fā)展等全國性龍頭企業(yè)仍在多個(gè)重點(diǎn)城市廣泛布局，央企、國企參與熱度較高，這與穩(wěn)健型央企、國企的資金狀況相對(duì)較好有直接關(guān)系。
整體而言，克而瑞分析人士認(rèn)為，今年前11個(gè)月，房企投資格局以央企、國企為主，尤其是在核心城市幾乎采用“全面撒網(wǎng)”策略。百強(qiáng)房企拿地金額超過100億元的企業(yè)中，僅有3家民企，其余皆為央企、國企。其中，中海地產(chǎn)、綠城中國、建發(fā)房產(chǎn)不僅拿地金額較高，而且投資金額較2022年同期分別上漲25%、17%、36%。從拿地銷售比來看，央企、國企顯著高于行業(yè)均值，綠城中國、建發(fā)房產(chǎn)等超過0.4。
業(yè)內(nèi)：預(yù)計(jì)明年上半年核心城市優(yōu)質(zhì)地塊仍受追捧
由于房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已發(fā)生重大變化，市場(chǎng)過熱期出臺(tái)的限制性措施正在逐步退出舞臺(tái)。據(jù)中指研究院的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，目前已經(jīng)有廣州、成都、合肥、濟(jì)南、重慶、廈門、長沙、南京、福州、武漢、蘇州、青島、無錫、天津、長春、杭州、沈陽、鄭州等城市取消了土地限價(jià)。取消土地限價(jià)有助于穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)市場(chǎng)。
對(duì)此，中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱表示，土地溢價(jià)率上限放開后，在22城中已有18城新供地塊取消了溢價(jià)率上限，11月共有20宗地塊成交溢價(jià)率超過15%，其中溢價(jià)率最高達(dá)到61%。不過，目前房企拿地信心持續(xù)走低，11月溢價(jià)地塊占比較10月基本持平，流拍占比較10月翻一倍。
在克而瑞分析人士看來，11月，多個(gè)城市進(jìn)一步跟進(jìn)取消土地限價(jià)、容積率限制等，合肥、成都、蘇州等城市均出現(xiàn)了個(gè)別地塊刷新單價(jià)紀(jì)錄的情況。不過，整體市場(chǎng)熱度并未普遍回溫，土地市場(chǎng)的冷熱進(jìn)一步分化，高溢價(jià)拿地的房企也依舊以央企、國企為主，投資整體格局未發(fā)生根本性改變。時(shí)值年末，土地供應(yīng)規(guī)模的周期性高點(diǎn)來臨，預(yù)計(jì)12月土地市場(chǎng)在規(guī)模上將有一定回升，個(gè)別優(yōu)質(zhì)地塊引發(fā)激烈競拍，但整體熱度將保持低位運(yùn)行。
對(duì)于12月土地市場(chǎng)，張凱也認(rèn)為，12月，各城市加快供應(yīng)，土拍熱度將進(jìn)一步下降，主要是由于年底拿地?zé)o法開盤，房企參與土拍意愿不足，需要優(yōu)質(zhì)地塊激發(fā)土拍熱情；而且地方政府傾向于將優(yōu)質(zhì)地塊留到2024年上半年供應(yīng)，屆時(shí)房企資金相對(duì)充足，且全國性房企為區(qū)域間競爭投資額度，出價(jià)意愿更強(qiáng)。因此，今年最后一個(gè)月，城投為主的地方國資將繼續(xù)進(jìn)場(chǎng)托底，達(dá)成土地出讓金收入目標(biāo)。
張凱預(yù)計(jì)，2024年上半年核心城市優(yōu)質(zhì)地塊仍將受到房企追捧，全年土拍熱度取決于房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)程度。究其原因，主要是由于今年前10個(gè)月核心城市因土拍搖號(hào)政策，導(dǎo)致部分頭部房企貨值補(bǔ)充不足。不過，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未筑底，2024年土地市場(chǎng)總量將進(jìn)一步縮減，同時(shí)城市間、板塊間分化將進(jìn)一步加劇。
新京報(bào)記者 袁秀麗
編輯 武新 校對(duì) 張彥君
