2024年，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體仍呈現(xiàn)調(diào)整態(tài)勢(shì)。雖然房企融資支持政策持續(xù)寬松，融資工具更加豐富，但是債券融資規(guī)模延續(xù)下降態(tài)勢(shì)。其中，信用債是融資主力，ABS（資產(chǎn)證券化）發(fā)行占比提升，海外債在低水平基礎(chǔ)上繼續(xù)下降，而且期限偏短，房企難以從境外獲得長(zhǎng)期資金支持。
2025年開(kāi)年，萬(wàn)科、碧桂園等房企便開(kāi)始了化債的舉動(dòng)。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，隨著政策的持續(xù)發(fā)力，如“白名單”項(xiàng)目貸款審批通過(guò)金額的增加等，房企的資金面總體壓力或改善，但融資規(guī)模仍將受到市場(chǎng)恢復(fù)情況的影響，或難以扭轉(zhuǎn)下行態(tài)勢(shì)。
去年房地產(chǎn)債券融資同比降18.4%
自2021年下半年行業(yè)已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)入下行周期，房企的融資規(guī)模開(kāi)始出現(xiàn)回落，2024年仍然延續(xù)了下降態(tài)勢(shì)。
據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年，房地產(chǎn)行業(yè)共實(shí)現(xiàn)債券融資5653.1億元，同比下降18.4%。其中，信用債成為融資絕對(duì)主力，ABS融資占比超1/3。具體來(lái)看，2024年，房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模為3448.5億元，同比下降18.5%，占總?cè)谫Y規(guī)模的61%，與上年基本持平。
數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS
2024年ABS產(chǎn)品類型仍以有優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)支持的類型為主，因此ABS渠道始終向手握優(yōu)質(zhì)持有型資產(chǎn)的企業(yè)開(kāi)放；全年ABS融資規(guī)模為2137.6億元，同比下降13.6%，占總?cè)谫Y規(guī)模37.8%，但是較上年上升2.1個(gè)百分點(diǎn)；平均發(fā)行期限為9.85年，期限明顯延長(zhǎng)。
此外，房企仍難以從境外獲得長(zhǎng)期資金支持。2024年，海外債發(fā)行規(guī)模僅為69.0億元人民幣，同比下降69.5%，占總?cè)谫Y規(guī)模的1.2%，較上年下降了2.0個(gè)百分點(diǎn)；平均發(fā)行期限2.50年，發(fā)行期限均為3年以下，期限偏短。
需要關(guān)注到，受連續(xù)降息、融資企業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)變化等因素影響，行業(yè)債券平均融資成本明顯下降。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年，房地產(chǎn)行業(yè)債券平均利率為2.95%，同比下降0.72個(gè)百分點(diǎn)。其中信用債平均利率為2.86%，同比下降0.71個(gè)百分點(diǎn)；海外債平均利率為5.22%，同比下降1.17個(gè)百分點(diǎn)；ABS平均利率為3.01%，同比下降0.59個(gè)百分點(diǎn)。
表：各渠道平均融資利率（單位：%）
數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS
整體來(lái)看，中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水認(rèn)為，雖然2024年融資政策持續(xù)寬松，但債券融資規(guī)模仍在下降通道，市場(chǎng)復(fù)蘇的不確定性增加了投資人對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的疑慮，也使得企業(yè)對(duì)新增融資采取謹(jǐn)慎態(tài)度，融資規(guī)模仍在縮減中。不過(guò)，“9·26”中央政治局會(huì)議提出“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”后，相關(guān)部門及地方積極落實(shí)政策。從2024年9月以來(lái)，在上年低基數(shù)影響下，債券融資總額同比連續(xù)回正，出現(xiàn)年末“翹尾”現(xiàn)象。雖然房企融資略有回暖，但是其可持續(xù)性有待觀察。
2025開(kāi)年房企積極化債
從2024年信用債發(fā)行渠道來(lái)看，仍向優(yōu)質(zhì)房企敞開(kāi)，但總體受益企業(yè)數(shù)量相對(duì)有限。從發(fā)行結(jié)構(gòu)來(lái)看，信用債的發(fā)行主體以央企、地方國(guó)企為主，年內(nèi)央國(guó)企發(fā)行占比已超90%。而2024年發(fā)債民企和混合所有制企業(yè)為8家，較上年有所減少，基本是規(guī)模較大尚未出險(xiǎn)的企業(yè)，難以惠及多數(shù)資金面緊張的民企，因此紓困房企、化解風(fēng)險(xiǎn)一直是行業(yè)重點(diǎn)問(wèn)題。
2025年開(kāi)年，有關(guān)房企債務(wù)的消息就不斷出現(xiàn)。1月9日，萬(wàn)科發(fā)布融資事項(xiàng)提供擔(dān)保的公告，其子公司2019年的一筆期限不超5年的保險(xiǎn)資管債權(quán)投資計(jì)劃，到期日調(diào)整至2026年12月31日。截至目前，本次融資余額20.4億元，萬(wàn)科繼續(xù)為本次融資提供無(wú)條件不可撤銷的連帶責(zé)任保證擔(dān)保。這意味著，這項(xiàng)債權(quán)投資計(jì)劃獲得展期。
針對(duì)2025年將要到期的公開(kāi)債務(wù)，萬(wàn)科在回應(yīng)媒體時(shí)表示，將通過(guò)積極銷售回款、持續(xù)推進(jìn)大宗交易、加快非主營(yíng)業(yè)務(wù)退出以及持續(xù)爭(zhēng)取融資資源等方式，確保能夠應(yīng)對(duì)相關(guān)債務(wù)的兌付。
與此同時(shí)，1月9日，碧桂園發(fā)布境外債務(wù)重組及業(yè)務(wù)發(fā)展的最新情況稱，已與由七家知名銀行組成的協(xié)調(diào)委員會(huì)達(dá)成共識(shí)。同時(shí)碧桂園表示，倘若落實(shí)，重組提案將使碧桂園實(shí)現(xiàn)大幅去杠桿化，目標(biāo)是減少債務(wù)最多116億美元。公告稱，碧桂園控股股東正在考慮將集團(tuán)未償還本金總額11億美元的現(xiàn)有股東貸款轉(zhuǎn)換為公司或附屬公司的股份，具體條款有待協(xié)定。
值得關(guān)注的是，1月9日，信達(dá)地產(chǎn)宣布公司將對(duì)外投資參與房地產(chǎn)行業(yè)存量資產(chǎn)紓困盤活基金，該基金名為“房地產(chǎn)行業(yè)存量資產(chǎn)紓困盤活基金”，認(rèn)繳總規(guī)模為200.01億元，主要投資于房地產(chǎn)行業(yè)問(wèn)題企業(yè)紓困、問(wèn)題項(xiàng)目盤活，參與破產(chǎn)重整、法拍等特殊機(jī)遇投資，支持項(xiàng)目保交付和三大工程建設(shè)等。
這也意味著國(guó)資基金持續(xù)加碼房地產(chǎn)項(xiàng)目紓困，而且過(guò)去的紓困是以項(xiàng)目為主，本次基金則是參與到企業(yè)層面紓困，釋放出明確的救房企信號(hào)，將促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解。
業(yè)內(nèi)：今年融資規(guī)模仍將受市場(chǎng)恢復(fù)影響
對(duì)于2025年的融資行情，麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院首席分析師王小嬙認(rèn)為，在積極政策的刺激下，行業(yè)局部資金來(lái)源壓力有一定緩解，預(yù)計(jì)隨著政策的持續(xù)發(fā)力，如“白名單”項(xiàng)目貸款審批通過(guò)金額的增加等，2025年房企的資金面總體壓力或改善，但仍難以扭轉(zhuǎn)下行態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)2025年房企到位資金降幅有望收窄至8%左右。
劉水表示，政策加力有望帶動(dòng)預(yù)期修復(fù)，但房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)仍面臨諸多挑戰(zhàn)；融資政策仍有望維持寬松態(tài)勢(shì)，但融資規(guī)模仍將受到市場(chǎng)恢復(fù)情況的影響。
從目前來(lái)看，“2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)仍面臨諸多挑戰(zhàn)，企業(yè)還應(yīng)提前籌劃現(xiàn)金流，充分利用各類融資政策支持以增加資金流入?！眲⑺J(rèn)為，積極利用項(xiàng)目“白名單”機(jī)制、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸，以及支持房企發(fā)債、定增、公募REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）和持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS等融資政策，多渠道拓展融資現(xiàn)金流入，或可進(jìn)行存量債務(wù)展期、借新還舊。
新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 袁秀麗
編輯 楊娟娟 校對(duì) 王心
