上半年在融資政策持續(xù)優(yōu)化、項(xiàng)目“白名單”持續(xù)推進(jìn)下，房企到位資金降幅有所收窄，但融資總規(guī)模仍在下降通道，信用債、海外債、ABS（資產(chǎn)支持的證券化）各渠道融資規(guī)模均繼續(xù)下滑。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)共實(shí)現(xiàn)債券融資2791.6億元，同比下降26.9%，降幅較上年有所擴(kuò)大。
在業(yè)內(nèi)人士看來，三季度將是償債高峰，受銷售較弱影響，下半年房企資金面承壓，仍有一定償債壓力。
上半年房地產(chǎn)融資額同比降27%
上半年，房企融資規(guī)模同比仍在下降。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，1-6月，房地產(chǎn)行業(yè)共實(shí)現(xiàn)債券融資2791.6億元，同比下降26.9%，降幅較上年有所擴(kuò)大。其中信用債同比下降21.9%，但仍為融資主力；海外債下降54.8%，ABS下降33.3%。從發(fā)行結(jié)構(gòu)來看，信用債的發(fā)行主體以央企、地方國(guó)企為主。
與此同時(shí)，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，上半年65家典型房企的累計(jì)融資總量為2155.01億元，同比減少35.9%。在融資成本上，1-6月份，65家典型房企新增債券類融資成本3.17%，較2023年全年下降0.43個(gè)百分點(diǎn)。
從融資結(jié)構(gòu)上看，下降幅度較大的當(dāng)數(shù)海外債。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，1-6月，房企的海外債發(fā)行規(guī)模僅為50.1億元，同比大幅下降54.8%，降幅較上年擴(kuò)大，占總?cè)谫Y規(guī)模的1.8%。而從單月來看，5、6月均無新發(fā)行的海外債券，其他月份僅有個(gè)別優(yōu)質(zhì)企業(yè)有能力發(fā)行海外債。由此不難看出，海外債融資渠道極不穩(wěn)定、幾近關(guān)閉。今年以來，中梁、奧園等房企采用完成債務(wù)重組，暫緩短期償債壓力。上半年房企通過交換要約重新上市的海外債余額超250億元，其中奧園海外債展期超過5年。
房企在資本市場(chǎng)上的融資也不盡樂觀。近期香港資本市場(chǎng)對(duì)于境內(nèi)房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)的上市融資態(tài)度較為謹(jǐn)慎，境內(nèi)房企及旗下公司的上市積極性也相對(duì)較低。僅從6月來看，沒有房企或房企旗下企業(yè)完成上市，同時(shí)也沒有企業(yè)遞交上市申請(qǐng)。值得關(guān)注的是，西安經(jīng)發(fā)旗下的西安經(jīng)發(fā)物業(yè)于7月3日在港交所成功掛牌，集資凈額約9047萬港元。
整體看來，自從房企股權(quán)融資的“第三支箭”放開之后，多家房企宣布了配股計(jì)劃。但是，克而瑞分析人士認(rèn)為，目前大多數(shù)上市房企在境內(nèi)的定增推進(jìn)仍較為緩慢，如保利、大名城等已經(jīng)被交易所同意注冊(cè)的增發(fā)方案至今也沒有完成。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，上半年，中交地產(chǎn)、陸家嘴等上市房企完成A股定增，募集資金凈額分別為4.38億元、17.97億元。中交地產(chǎn)募集資金擬用于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，陸家嘴募集資金擬用于購買優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目。其中，中交地產(chǎn)實(shí)際募集資金由原計(jì)劃24.8億元下降至4.38億元。
三季度房企還將迎來償債高峰
在債務(wù)違約方面，6月份沒有新增房企首次曝出債務(wù)違約。不過，克而瑞分析人士認(rèn)為，整體看來，由于近期房企融資仍然較為低迷，再加上房地產(chǎn)銷售仍未完全復(fù)蘇，因此未來仍可能有更多房企曝出債務(wù)違約事件，流動(dòng)性問題仍需要行業(yè)注意。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2024年下半年房企尚在存續(xù)期的債券余額為3168.4億元，其中信用債占比71.7%，海外債占比28.3%；一年內(nèi)到期余額為7205.4億，其中信用債占比69.8%，海外債占比30.2%，境內(nèi)債務(wù)償債壓力較大。三季度仍為償債高峰，7月、8月單月到期余額均超700億元。
近期，中海、萬科、蘇高新集團(tuán)等房企全額贖回部分信用債。據(jù)悉，贖回尚未到期的債券是一種有效的債務(wù)管理手段，它可以通過提前償還短債來優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)、管理債務(wù)規(guī)模，可以拓展其他融資渠道或發(fā)行新債降低融資成本，也能夠向投資人、債權(quán)人、公眾展示公司流動(dòng)性。
值得關(guān)注的是，上半年，監(jiān)管部門并反復(fù)強(qiáng)調(diào)建立完善房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制、緊抓落實(shí)。由此，優(yōu)質(zhì)“白名單”項(xiàng)目的融資仍在持續(xù)推進(jìn)。可以肯定的是，“白名單”機(jī)制對(duì)改善房地產(chǎn)企業(yè)信貸端資金流入起到了一定作用。據(jù)國(guó)家金融監(jiān)督管理信息顯示，截至5月16日，商業(yè)銀行已按內(nèi)部審批流程審批通過了“白名單”項(xiàng)目貸款金額9350億元。金融監(jiān)管總局仍在加大工作力度，一方面支持存量融資合理展期；另一方面，積極做好房地產(chǎn)新增信貸投放。
從上半年來看，房企融資政策主要聚焦于銀行信貸端，發(fā)揮“白名單”和經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸作用，滿足開發(fā)項(xiàng)目的合理融資需求和償債需求。因此，開發(fā)到位資金中國(guó)內(nèi)貸款同比降幅有所收窄，但融資總規(guī)模仍在下降通道，加上受到銷售較弱影響，房企資金面仍承壓。
對(duì)于下半年房企的融資市場(chǎng)，中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，預(yù)期信用債在政策支持下仍將保持一定活躍度，有底層資產(chǎn)支持的CMBS/CMBN（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券/商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持票據(jù)）、類Reits（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）仍將保持較高發(fā)行占比。項(xiàng)目“白名單”等政策深入推進(jìn)落實(shí)，或?qū)?duì)房企的投資產(chǎn)生一定支撐。
新京報(bào)記者 袁秀麗
編輯 楊娟娟 校對(duì) 柳寶慶
