4月份剛剛結(jié)束，北京新房市場(chǎng)量?jī)r(jià)均出現(xiàn)同比上漲行情，同時(shí)價(jià)格持續(xù)波動(dòng)，高端項(xiàng)目拉動(dòng)均價(jià)同比上漲15%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)仍依賴政策刺激與個(gè)案熱銷，二手房交易乏力持續(xù)制約換房需求。
面對(duì)“五一”假期，開發(fā)商打出特價(jià)房、實(shí)景開放、文創(chuàng)活動(dòng)等組合拳。專家認(rèn)為，促銷能短期提振樓市，但其真正回暖仍需更多利好政策、產(chǎn)品尺度的再寬松以及整體經(jīng)濟(jì)預(yù)期的改善。
北京新房成交上漲30%，專家稱市場(chǎng)仍在“筑底”
北京樓市4月份呈現(xiàn)“結(jié)構(gòu)性回暖”特征。
據(jù)北京鏈家研究院統(tǒng)計(jì)，4月份，北京新建商品住宅（不含共有產(chǎn)權(quán)房，下同）成交3010套，同比上漲30%、環(huán)比下降27%，成交量處于中等水平，基本持平近一年來(lái)月均成交量、略高于16個(gè)月以來(lái)均值水平，其中海淀區(qū)3個(gè)新房項(xiàng)目顯著帶動(dòng)市場(chǎng)成交使得該區(qū)成交量在全市占比接近20%；成交均價(jià)65178元/平方米，同比上漲15%、環(huán)比上漲0.3%。
北京鏈家研究院分析師岳微分析稱，高端項(xiàng)目入市帶動(dòng)價(jià)格出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性波動(dòng)。當(dāng)前新房市場(chǎng)表現(xiàn)出分化態(tài)勢(shì)，一方面，高性價(jià)比產(chǎn)品廣泛受到客戶認(rèn)可；另一方面，具有稀缺性的高品質(zhì)住宅產(chǎn)品，即便總價(jià)更高，依然吸引改善客戶進(jìn)行選擇。
而在此前的3月，北京新建商品住宅市場(chǎng)熱度更高，當(dāng)月成交4151套，同比上漲51.7%、環(huán)比上漲107%，成交量接近去年“9·30”政策出臺(tái)后首月成交水平；成交均價(jià)64999元/平方米，同比上漲11.7%、環(huán)比上漲17.4%。
合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，與3月份相比，4月份北京新房整體市場(chǎng)的分化更加明顯，“大家看到的一些還不錯(cuò)的市場(chǎng)現(xiàn)象，核心還是零星熱銷項(xiàng)目的拉動(dòng)，除了海淀的幾個(gè)項(xiàng)目開盤有著五六十億元的銷售成果外，北京其他新開盤項(xiàng)目都表現(xiàn)平平。”
郭毅進(jìn)一步說(shuō)，分化的出現(xiàn)，核心在于北京樓市沒有真正企穩(wěn)，沒有走出筑底的階段，也沒有擺脫政策的影響。二手房?jī)r(jià)格并沒有出現(xiàn)明顯回升，依然處于低位，對(duì)換房的支撐力度并不扎實(shí)，從而影響了大家對(duì)未來(lái)的價(jià)格預(yù)判和保值預(yù)期。在這樣的一個(gè)預(yù)期下，購(gòu)房者的買房決策更加慎重，因此未能為新房市場(chǎng)帶來(lái)更多的增量需求。
郭毅認(rèn)為，從當(dāng)下北京新房市場(chǎng)來(lái)看，其核心是要通過(guò)利好政策來(lái)進(jìn)一步扭轉(zhuǎn)預(yù)期，給市場(chǎng)更好的信號(hào)。同時(shí)，要在新房產(chǎn)品力提升上給出更大的政策面支持。雖然目前北京各區(qū)都出現(xiàn)了一些“好房子”，但北京的“好房子”與南方城市的“好房子”相比，在規(guī)劃尺度上還有很大的寬松空間。
新盤亮相、比拼，北京樓市“好房子”逐漸增多
3、4月份是傳統(tǒng)的銷售節(jié)點(diǎn)，不少房企會(huì)選擇這個(gè)節(jié)點(diǎn)加速推盤。此前的3月份，北京共有15個(gè)住宅項(xiàng)目獲批預(yù)售證。進(jìn)入4月份，據(jù)新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者統(tǒng)計(jì)，涉及的住宅項(xiàng)目，共有14批次預(yù)售證發(fā)放，包括中海麗金府、中海朝陽(yáng)ONE、北京隅·西頌、北京國(guó)賢府等項(xiàng)目。其中，北京隅·西頌首開銷售149套。
除了開盤外，4月份不少開發(fā)商動(dòng)作頻頻，通過(guò)產(chǎn)品亮相、推新等動(dòng)作吸引購(gòu)房者。尤其是在北京發(fā)布《北京市平原多點(diǎn)地區(qū)“好房子”規(guī)劃管理相關(guān)技術(shù)要點(diǎn)（試行）》后，各項(xiàng)目積極響應(yīng)北京“好房子”政策對(duì)居住品質(zhì)提升的號(hào)召。
4月9日，懋源地產(chǎn)推出全新高端低密產(chǎn)品系“云系”，同時(shí)，云系首個(gè)項(xiàng)目懋源·云紀(jì)亮相。懋源地產(chǎn)集團(tuán)副總裁劉強(qiáng)介紹，懋源·云紀(jì)從土地階段就開始定制，將土地規(guī)劃容積率從1.6爭(zhēng)取調(diào)整為1.1，在后期產(chǎn)品規(guī)劃中又主動(dòng)將容積率降至1.05，可售面積減少了8000平方米，但業(yè)主可以享受到超低容積率別墅的全新生活，部分戶型的實(shí)際得房率突破100%。
4月29日，記者采訪獲悉，由中建壹品、興創(chuàng)置地聯(lián)手開發(fā)的元啟項(xiàng)目，通過(guò)創(chuàng)新戶型設(shè)計(jì)、南向奇偶陽(yáng)臺(tái)、精奢會(huì)所等空間優(yōu)化，提升得房率與居住舒適度，同時(shí)融入全屋智能化體系，打造“功能復(fù)合、場(chǎng)景多元”的現(xiàn)代人居體驗(yàn)。在產(chǎn)品上，建面約88-168平方米戶型，搭配陽(yáng)臺(tái)，使實(shí)際使用面積增加約10%，宜居屬性提升。
此外，在4月份，亦莊首個(gè)“好房子”項(xiàng)目招商序亮相，這也是招商蛇口在北京的首個(gè)“序”系產(chǎn)品。招商蛇口璽序系產(chǎn)品官睢佳俊表示，風(fēng)雨連廊串聯(lián)起社區(qū)下沉庭院和架空層，近千平方米架空層與下沉庭院形成聯(lián)動(dòng)空間，配備雙會(huì)所，涵蓋恒溫泳池、健身區(qū)、壁球場(chǎng)、兒童活動(dòng)區(qū)、書吧及茶室等功能。招商序規(guī)劃了建筑面積約91-165平方米三至四居產(chǎn)品，室內(nèi)空間高效利用+陽(yáng)臺(tái)功能轉(zhuǎn)化，得房率最高可達(dá)96%。
在“得房率大戰(zhàn)”與政策寬松背景下，北京新房市場(chǎng)正經(jīng)歷從“以價(jià)換量”到“以質(zhì)取勝”的關(guān)鍵轉(zhuǎn)型。
特價(jià)房、折扣房，五一“花式促銷”大戰(zhàn)開啟
“五一”假期，作為傳統(tǒng)樓市營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)，開發(fā)商通常會(huì)推出系列促銷活動(dòng)刺激市場(chǎng)需求，諸如特價(jià)房源、折扣優(yōu)惠以及售樓處活動(dòng)等。
位于昌平區(qū)中關(guān)村生命科學(xué)園的全國(guó)首座“好房子”——龍湖?觀萃項(xiàng)目，于5月1日迎來(lái)實(shí)景展示的再次上新，位于5#樓的建面約129平方米的森境樓王四居實(shí)景樣板間首次開放，第四代住宅標(biāo)志性的建筑外立面也將實(shí)景呈現(xiàn)。與此同時(shí)，中建信和?和頌九里項(xiàng)目實(shí)景示范區(qū)也將開放。
此外，在“五一”期間，龍湖?觀萃“初夏森活節(jié)”啟幕，全天候露營(yíng)營(yíng)地開放并提供免費(fèi)露營(yíng)裝備；每日2套129平方米的四居秒殺房源，5#樓房源更可享專屬9.7折、首訪認(rèn)購(gòu)9.9折、三天內(nèi)首付齊9.9折。
招商臻園項(xiàng)目舉辦潮玩嘉年華活動(dòng)，包括到訪可享春日特飲、會(huì)所游泳課堂&會(huì)所瑜伽課堂、彩繪尤克里里DIY、古風(fēng)攝影寫真拍照活動(dòng)等；同時(shí)推出優(yōu)惠房源，直播間專屬9.9折。
綠城曉月和風(fēng)項(xiàng)目推出“煥新清盤季”活動(dòng)，到訪即送和叔文創(chuàng)周邊，成交即可砸“金蛋”，“老帶新”成交可獲家電、家裝、家宴禮，10套特惠房源限時(shí)開搶。西山云廬項(xiàng)目活動(dòng)期間專享限時(shí)收官特惠房源。
建發(fā)·觀堂府“時(shí)光音樂節(jié)”第三季將于5月1日晚開啟；5月3日，觀堂“科學(xué)實(shí)驗(yàn)狂想秀”第二季將實(shí)驗(yàn)室搬進(jìn)園林；5月1日-3日，全時(shí)段開放漢服游園會(huì)；5月4日，“親子運(yùn)動(dòng)嘉年”第二季再啟。
“五一”期間，央企華潤(rùn)置地八大主力在售項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)舉辦“京彩一夏 黃金周搶房盛典”，將呈現(xiàn)四大新實(shí)景園林空間：北京潤(rùn)府下沉庭院、京熙潤(rùn)府與璞瑅潤(rùn)府達(dá)爾文營(yíng)地、橡樹灣三期實(shí)景示范區(qū)煥新。各項(xiàng)目分別推出“五一”期間專屬優(yōu)惠房源及購(gòu)房政策，如好房9.9折、購(gòu)房享家電禮包、打卡項(xiàng)目享定制文創(chuàng)好禮等。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，“五一”促銷能在短期內(nèi)提振市場(chǎng)熱度，但無(wú)法根本扭轉(zhuǎn)樓市調(diào)整態(tài)勢(shì)，未來(lái)市場(chǎng)將更依賴經(jīng)濟(jì)基本面恢復(fù)和政策支持力度。
新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 段文平
編輯 楊娟娟
校對(duì) 劉軍
