11月11日晚，自然資源部發(fā)布《關(guān)于運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券資金收回收購(gòu)存量閑置土地的通知》（下稱《通知》），明確了專項(xiàng)債收儲(chǔ)的意義、對(duì)象、方式和用途，這也標(biāo)志著利用專項(xiàng)債收儲(chǔ)土地的加速落地。
對(duì)此，中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜點(diǎn)評(píng)稱：“《通知》落地標(biāo)志著專項(xiàng)債用于土地儲(chǔ)備正式重啟，本次鼓勵(lì)地方政府利用專項(xiàng)債收回收購(gòu)存量閑置土地，且不限定收回的土地用于保障性住房建設(shè)，擴(kuò)大了專項(xiàng)債使用范圍，明確了收購(gòu)目的、收購(gòu)標(biāo)的物范圍、收購(gòu)價(jià)格要求等多個(gè)方面，同時(shí)指出要摸清底數(shù)，確定好時(shí)序安排，為各地提供了政策指導(dǎo)?！?/p>
優(yōu)先回收企業(yè)無(wú)力開發(fā)的土地
自然資源部在《通知》中指出，運(yùn)用專項(xiàng)債券資金收回收購(gòu)存量閑置土地，是減少市場(chǎng)存量土地規(guī)模、改善土地供求關(guān)系、增強(qiáng)地方政府和企業(yè)資金流動(dòng)性、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵舉措。
陳文靜表示：“《通知》鼓勵(lì)各地利用專項(xiàng)債券資金收回收購(gòu)?fù)恋?，盤活存量，一是有利于地方政府提升土地資源利用效率，減少市場(chǎng)存量房地產(chǎn)用地規(guī)模，改善土地供求關(guān)系；二是可以增加企業(yè)資金流動(dòng)性，有利于房企集中資金用于保交房，改善市場(chǎng)預(yù)期，同時(shí)也有助于改善企業(yè)的土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)；三是可以提供滿足市場(chǎng)需要的新產(chǎn)品，進(jìn)一步改善供求關(guān)系，這些均有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。”
哪些閑置土地優(yōu)先被回收？《通知》明確，要優(yōu)先收回收購(gòu)企業(yè)無(wú)力或無(wú)意愿繼續(xù)開發(fā)、已供應(yīng)未動(dòng)工的住宅用地和商服用地。其他用途的土地，進(jìn)入司法或破產(chǎn)拍賣、變賣程序的土地，因低效用地再開發(fā)或基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等需要收回的土地，以及已動(dòng)工地塊中規(guī)劃可分割暫未建設(shè)的部分，也可以納入收回收購(gòu)范圍。使用專項(xiàng)債券資金用于收回收購(gòu)?fù)恋?，?yīng)由納入名錄管理的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)具體實(shí)施。
廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為：“一方面，這部分地塊收回、購(gòu)回以后，馬上可以通過完善規(guī)劃條件而進(jìn)入再出讓、再開發(fā)的流程，實(shí)現(xiàn)債務(wù)的快速清償；另一方面，這部分地塊是房地產(chǎn)廣義庫(kù)存的大頭，對(duì)商品房市場(chǎng)庫(kù)存去化、穩(wěn)定供求關(guān)系，進(jìn)而穩(wěn)定地價(jià)有重大影響。”
收回土地原則上當(dāng)年不再供應(yīng)
《通知》明確，此次回收秉持的原則是“按需回收”和“市場(chǎng)化定價(jià)”。自然資源部要求市、縣自然資源主管部門要依托土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)監(jiān)管系統(tǒng)中的處置存量閑置土地清單摸清底數(shù)，根據(jù)需要向社會(huì)發(fā)布收回收購(gòu)?fù)恋卣骷?，綜合考慮企業(yè)意愿、市場(chǎng)需求、地塊條件等因素，確定擬收回收購(gòu)意向地塊和時(shí)序安排，分批納入土地儲(chǔ)備計(jì)劃，優(yōu)先申報(bào)使用專項(xiàng)債券。
在價(jià)格方面，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)委托經(jīng)備案的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)，對(duì)擬收回收購(gòu)地塊開展土地市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估，相較企業(yè)土地成本，就低確定收地基礎(chǔ)價(jià)格。
在用途方面，《通知》明確，收回收購(gòu)的土地原則上當(dāng)年不再供應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā)。確有需求的，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)控規(guī)模，優(yōu)化條件實(shí)施供應(yīng)，在落實(shí)“五類調(diào)控”的同時(shí)，供應(yīng)面積不得超過當(dāng)年收回收購(gòu)房地產(chǎn)用地總面積的50%。收回收購(gòu)?fù)恋赜糜诿裆I(lǐng)域和實(shí)體經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目的，不受上述限制。
對(duì)此，李宇嘉進(jìn)一步解讀稱：“這是由于房地產(chǎn)供求關(guān)系本來(lái)就供大于求了，如果將閑置的土地投放到市場(chǎng)，供求關(guān)系更加失衡。不過，如果不供應(yīng)，可能對(duì)地方專項(xiàng)債務(wù)償還造成壓力，因此對(duì)于庫(kù)存不大的區(qū)域，可以有一半以內(nèi)的收回購(gòu)回土地可以投放到招拍掛市場(chǎng)上。 ”
陳文靜建議：“專項(xiàng)債券的額度等細(xì)則仍需財(cái)政部等相關(guān)部門進(jìn)一步出臺(tái)政策明確，政策若快速落實(shí)到位，將有望繼續(xù)修復(fù)市場(chǎng)預(yù)期，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)?！?/p>
用好專項(xiàng)債、“一攬子”政策組合拳
專項(xiàng)債券即地方政府專項(xiàng)債券，是指省、自治區(qū)、直轄市政府（含經(jīng)省級(jí)政府批準(zhǔn)自辦債券發(fā)行的計(jì)劃單列市政府）為有一定收益的公益性項(xiàng)目發(fā)行的、約定一定期限內(nèi)以公益性項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的政府性基金或?qū)ｍ?xiàng)收入還本付息的政府債券。
今年10月12日，財(cái)政部宣布了允許專項(xiàng)債券用于土地儲(chǔ)備，這項(xiàng)政策主要是為地方政府以收回收購(gòu)的方式盤活存量土地提供資金支持。
自然資源部副部長(zhǎng)劉國(guó)洪在10月17日國(guó)新辦舉辦的新聞發(fā)布會(huì)上也表示：“盤活存量閑置土地工作是自然資源部當(dāng)前工作的重點(diǎn)。在控制新增方面，我們暫停供應(yīng)去化周期較長(zhǎng)城市的商品住宅用地。在盤活存量方面，財(cái)政部已宣布允許專項(xiàng)債用于土地儲(chǔ)備?！?/p>
中誠(chéng)信國(guó)際研究院認(rèn)為，優(yōu)化并合理拓寬專項(xiàng)債支持范圍，發(fā)揮好地方政府債券穩(wěn)地產(chǎn)、穩(wěn)信心、穩(wěn)增長(zhǎng)的重要作用。當(dāng)前內(nèi)需不足最大的影響因素是房地產(chǎn)，現(xiàn)階段微觀主體行為變異的核心或者交叉點(diǎn)是房地產(chǎn)。近期專項(xiàng)債券投向范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，允許專項(xiàng)債資金可用于土地儲(chǔ)備、收購(gòu)存量商品房用作保障性住房，體現(xiàn)了財(cái)政發(fā)力配合穩(wěn)地產(chǎn)的決心。
值得關(guān)注的是，專項(xiàng)債可以用于收購(gòu)閑置土地與近期發(fā)布的專項(xiàng)債化債政策形成“一攬子”政策。11月8日，十四屆全國(guó)人大常委會(huì)第十二次會(huì)議閉幕。會(huì)議表決通過了全國(guó)人大常委會(huì)關(guān)于批準(zhǔn)《國(guó)務(wù)院關(guān)于提請(qǐng)審議增加地方政府債務(wù)限額置換存量隱性債務(wù)的議案》的決議。議案提出，為貫徹落實(shí)黨中央決策部署，在壓實(shí)地方主體責(zé)任的基礎(chǔ)上，建議增加6萬(wàn)億元地方政府債務(wù)限額置換存量隱性債務(wù)。從2024年開始，連續(xù)五年每年從新增地方政府專項(xiàng)債券中安排8000億元，補(bǔ)充政府性基金財(cái)力，專門用于化債，累計(jì)可置換隱性債務(wù)4萬(wàn)億元。
李宇嘉進(jìn)一步分析稱：“專項(xiàng)債化債有利于解決地方政府因?yàn)橥恋爻鲎尳鸩蛔愣鵁o(wú)法支撐剛性支出形成的債務(wù)問題，避免了地方政府變賣土地還債的方式，而專項(xiàng)債收購(gòu)閑置土地也有利于穩(wěn)地價(jià)，地價(jià)穩(wěn)定有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，也有利于政府債務(wù)的償還。”
新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 徐倩
編輯 楊娟娟 校對(duì) 王心
